关于公开征集十堰市住宅小区物业服务与管理条例(草案一审稿)意见建议的公告

为推进科学立法、民主立法、依法立法，切实提高地方立法质效，现将《**市住宅小区物业服务与管理条例(草案一审稿)》予以公布，广泛征集意见建议。欢迎社会各界积极参与，请于2025年6月27日前****点击查看人大常委会法工委反馈。

联系电话：****点击查看342 电子邮箱：****点击查看@163.com

附件：**市住宅小区物业服务与管理条例（草案一审稿）

****点击查看办公室

2025年5月27日

附件

**市住宅小区物业服务与管理条例

（草案一审稿）

目 录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主及业主组织

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 监督管理

第七章 法律责任

第八章 附则

第一章 总则

第一条【立法宗旨】 为了规范物业服务与管理活动，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》和《**省物业服务和管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内住宅小区的物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

第三条【基本原则】 住宅小区物业服务与管理应当坚持党建引领，遵循政府监管、业主自治、行业自律、协商共建、科技支撑的原则。

第四条【工作机制】 市、县（市、****点击查看政府应当将住宅小区物业服务与管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立健全物业服务与管理综合协调机制、执法责任清单制度、联合执法进小区的落实制度。落实对物业服务活动进行监督管理的工作经费，将物业管理纳入基层精神文明建设的考核内容。

第五条【政府部门职责】 市住房和城市更新局、县（市、****点击查看建设局（以下统称房产行政主管部门）负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。

发展改革、**、民政、自然**和城乡建设、城管执法、消防救援、市场监管等部门应当按照各自职责，做好与物业服务有关的监督管理工作。

第六条【****点击查看社区职责】 街道办事处、****点击查看政府应当在同级党组织领导下，依法组织和指导本辖区内业主成立业主大会、****点击查看委员会，监督业主大会、业主委员会履行职责，****点击查看社区管理、社区服务之间的关系，调解物业服务管理纠纷。

****点击查看委员会****点击查看办事处、****点击查看政府做好物业服务与管理相关工作。****点击查看委员会****点击查看管理委员会，协调处理物业管理中的有关事项，****点击查看委员会和物业服务人履行职责。

第七条【行业协会职责】 ****点击查看协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，推进物业服务规范化、标准化建设，开展物业服务项目考评和从业人员培训工作，调解物业服务人之间的纠纷，协助房产行政主管部门加强信用信息管理。

第八条【物业服务】 鼓励和支持在物业服务与管理中运用互联网、人工智能等科技手段，对物业区域内的设施设备进行智能化管理，提升智慧物业管理服务能力。

鼓励物业服务人提供托育、养老、维修、家政、食堂等便民服务。

第二章 前期物业管理

第九条【物业建设】 建设单位应当严格按照规划要求及合同约定完成物业配套设施建设。

**物业项目的安防设施、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集及大件、园林、装修（建筑）垃圾投放收集等设施，应当与物业项目同时设计、同时施工、同时验收、同时交付。

住宅小区应当按照规划要求和安全标准建设、改造充电设施或者预留建设安装条件。

第十条【专业经营设施】 **物业区域内供水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施，应当按照国家技术标准和技术规范，与主体工程同时设计、同时施工、同时验收、同时交付。建设单位组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加。

专业经营单位应当服务到户，并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向终端用户提供服务。

第十一条【竣工验收备份】 项目竣工验收时，建设单位应当通****点击查看办事处、****点击查看政府参与验收，并在验收合格后将公共区域、公共资产等相关材料提****点击查看办事处、****点击查看政府备份。

街道办事处、****点击查看政府应当在五日内对备份材料进行核实，并通过物业管理信息平台推送至项目所****点击查看委员会。

第十二条【前期物业选聘】 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，****点击查看政府公共**交易平台发布前期物业招标公告，公开选聘前期物业服务人，并公示中标结果。投标人少于三个或者住宅面积小于三万平方米的，经物业项目所在地县（市、区）房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。

建设单位选聘前期物业服****点击查看办事处、****点击查看政府监督管理。前期物业服务人存在严重损害业主权益行为的，街道办事处、****点击查看政府应当责令建设单位七日内重新选聘。

前期物业备案后，房产行政主管部门应当在十五日内将建设工程规划许可证和红线图标明的共用部位、共用设施设备资料上传至物业管理信息平台，并推送至****点击查看办事处、****点击查看政府。公共区域以及公共**配**面图应当作为房屋销售合同附件，告知房屋买受人。

第十三条【前期物业合同】 建设单位与前期物业服务人应当遵照示范文本签订物业服务合同，并对与业主有重大利害关系的条款进行提示和说明，同时向房产行政主管部门备案。

合同期限届满前三个月，由业主大会决定是否继续聘用前期物业服务人；尚未成立业主大会的，****点击查看办事处、****点击查看政府通过招投标方式选聘物业服务人。

第十四条【承接查验】 建设单位应当按照规定或者约定，向业主和前期物业服务人交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

项目竣工验收备案后，建****点击查看办事处、****点击查看政府、****点击查看委员会的监督下，于物业交付十五日前完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并移交承接查验资料，签订承接查验协议。承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充内容，向业主公开。

第十五条【备案与移交】 前期物业服务人应当自承接查验完成之日起三十日内，按照法律法规规定持有关材料向县（市、区）房产行政主管部门备案。

物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务人应当在业主大会成立之日起十日内，****点击查看委员会移交物业承接查验档案，****点击查看委员会的，****点击查看委员会代管。

第三章 业主及业主组织

第十六条【业主界定】 房屋所有权人为业主。业主可以委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。业主与物业使用人不一致的，由物业使用人接受物业服务与监管。

业主的权利与义务，按照有关法律法规规定确定。

第十七条【首次业主大会】 一个物业区域成立一个业主大会。业主大会由物业区域内全体业主组成。

符合下列条件之一的，街道办事处、****点击查看政府应当组织召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十以上的；

（三）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。

第十八条【启动条件】 达到成立业主大会成立法定条件的，建设单位应当十日内****点击查看办事处、****点击查看政府报告，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。

****点击查看办事处、****点击查看政府或房产行政主管部门提出召开业主大会会议的书面报告。

建设单位、业主均未提出申请的，房产行政主管部门应当通****点击查看办事处、****点击查看政府组织成立业主大会。

街道办事处、****点击查看政府未按规定及时组建业主大会会议筹备组的，由县（市、****点击查看政府责令限期改正。

第十九条【大会筹备】 ****点击查看党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、****点击查看委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一。****点击查看党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

第二十条【会议机制】 业主大会依法履行法律法规规定的职责。

业主大会会议可以采用书面形式或者互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过房产行政主管部门建立的电子投票系统进行。

第二十一条【业主代表大会】 业主人数超过三百人的，可以以楼栋、单元或者楼层为单位推选业主代表，成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。

业主代表的产生方式、业主代表大会的议事规则由业主大会决定。

业主代表参加业主代表大会会议前，应当事先征求其所代表的业主意见，在业主代表大会会议上如实反映，并及时向业主反馈情况。

第二十二条【业委会组建】 业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定，履行法定职责，****点击查看委员会实行自治管理，****点击查看管理委员会的指导和监督。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，****点击查看委员会主任和副主任。经业主大**意，业主委员会成员任职期间可以获得一定津贴。

业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补****点击查看委员会会议。****点击查看委员会委员出现空缺的，由候补委员按照得票数顺序递补。

业主委员会委员和候补委员名单及联系方式，应当在物业区域内显著位置公示，并通过电子信息告知全体业主。街道办事处、****点击查看政府****点击查看委员会成员资格查询机制。

第二十三条【业委会会议】 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会主任、副主任无正****点击查看委员会会议的，业主委员会其他委员或者****点击查看办事处、****点击查看政府责令限期召集；逾期仍未召集的，****点击查看办事处、****点击查看政府组织召集，****点击查看委员会主任、副主任。

业主委员会应当于会议召开七日前公布会议时间、地点、形式、内容等。

第二十四条【委员资格】 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

有下列情形之一的，****点击查看委员会委员：

****点击查看法院纳入失信被执行人名单的；

（二）在物业管理活动中，违反相关法律法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业区域的物业服务人任职的；

（四）法律法规规定或者业主大会议事规则约定****点击查看委员会成员的情形。

第二十五条【候选人产生】 业主委员会委员候选人可以通过下列方式产生：

（一）十名以上业主联名推荐；

****点击查看社区（村）党组织、****点击查看委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。

社区（村）党组织引导业主中的****点击查看委员会成员，通过****点击查看委员会成员。

第二十六条【委员终止】 业主委员会委员有下列情形之一的，街道办事处、****点击查看政府调查核实后责令其暂停履行职责，并由业主大会决定终止其委员职务：

（一）无正当理由拒不履行、怠于履行职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在物业区域内违法搭建或占用共有区域；

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系的业主提供的利益、报酬；

（五）与为本物业区域提供服务的物业服务人之间存在利害关系；

（六）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人；

（七）泄露或不当使用业主信息；

（****点击查看委员会印章；

（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的，丧失候补委员资格。

第二十七条【业委会公示】 业主委员会应当在住宅小区内显著位置向业主公布下列资料和情况：

（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

****点击查看委员会委员、候补委员名单；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）业主共有部分的使用和经营收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；

（七）法律法规规定的其他资料和情况。

前款第四项、第六项情况应当每年至少公布一次，前款第五项情况应当每半年公布一次，公布期限不少于三十日。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、****点击查看政府应当责令其限期公布。

第二十八条【业委会换届】 业主委员会任期届满六十日前，****点击查看办事处、****点击查看政府的指导下召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、****点击查看政府应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他共有财物，****点击查看委员会。****点击查看委员会未产生的，****点击查看委员会代管。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款****点击查看委员会。

违反前款规定拒不移交的，街道办事处、****点击查看政府应当责令其移交，**机关应当依法协助。

第四章 物业服务

第二十九条【准入条件】 物业服务人应当具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定聘请专业技术人员从事物业服务工作。

第三十条【选聘续聘】 业主委员会应当在物业服务合同期限届满前九十日内组织召开业主大会会议，决定是否续聘物业服务人。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当****点击查看委员会或者业主。物业服务期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

物业服务合同终止后，在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管前，原物业服务人应当继续提供服务。原物业服务人无法继续提供服务，或业主大会拒绝其继续提供服务，业主也没有自行管理的，县（市、区）房产行政主管****点击查看办事处、****点击查看政府指定物业服务人提供临时服务。临时服务期限一般不超过六个月，该期间的物业服务费用不得高于原物业服务人的收费标准。

第三十一条【服务事项】 物业服务人应当依照法律法规规定和合同约定提供以下服务：

（一）物业共有部位的养护和管理；

（二）物业公用设施设备的运行、养护和管理，依法应当由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位维护、管理的除外；

（三）物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

（四）公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；

（五）车辆管理和停车服务；

（六）公共秩序维护、安全防范等事项的管理；

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业档案资料管理；

****点击查看社区文化娱乐和精神文明创建活动；

（十）法律法规规定和合同约定的其他义务。

第三十二条【禁止行为】 物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务事项、降低物业服务标准；

（二）中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、通信以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费；

（三）以指定装修人、限定装修材料或者其他不合理方式变相约束业主；

（四）擅自改变物业服务用房等业主共有部分的用途或者允许他人利用业主共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营活动；

（五）擅自撤出住宅小区、停止物业服务；

（六）挪用、侵占业主公共收益；

（七）物业服务合同终止后，拒不撤出住宅小区或者拒不移交有关财物、档案、资料等；

（八）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主、物业使用人的信息；

（九）法律法规禁止的其他行为。

第三十三条【物业信息公示】 物业服务人应当在物业区域内如实公示：

（一）营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；

（四）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）其他依法应当公示的内容。

公示内容应当通过电子信息告知全体业主。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当答复并说明理由。

第三十四条【档案管理】 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、消防、人民防空、体育设施、有限空间等共用部位、共用设施设备资料及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）业主名册及其联系方式；

（六）物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

（七）承接查验资料；

（八）与专业机构或者第三人签订的专项服务协议资料；

（九）山体滑坡等安全隐患排查以及处置记录、应急预案以及演练档案；

（十）物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他资料。

业主、业主委员会有权查阅前款规定的档案、资料，县（市、区）房产行政主管部门应当加强对物业服务档案管理工作的监督。

第三十五条【服务定价】 物业服务收费应当按照国家和省****点击查看政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，由市发展改革部门**市房产行政主管部门制定并公布基准价及浮动标准，建立动态调整机制。实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定；物业服务人不得擅自调整约定的物业收费标准。

市、县（市、****点击查看政府应当建立保障性住房物业服务费等补偿机制，制定并落实补贴政策。

第三十六条【物业费交纳】 物业交付前的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付后的前期物业服务费用，由业主承担。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受服务或者服务质量不符合约定为由拒绝支付物业服务费用。业主逾期不支付物业服务费用的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；超过合理期限仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

鼓励物业服务人对按期交纳物业服务费用的业主予以费用减免、家政服务兑换等奖励。

第三十七条【退出机制】 有下列情形之一的，县（市、区）房产行政主管部门应当责令物业服务人限期退出物业区域：

（一）不再具备提供专业服务能力的；

（二）侵占、挪用公共收益、专项维修基金的；

（三）不及时处理安全隐患，危害人身安全或造成重大财产损失的；

（四）长期不提供服务的，或者服务质量考评结果或信用评价等级为不合格的；

（五）法律法规规定的其他情形。

物业服务人不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠交物业费、物业权属存在争议等为由拒绝退出。

第三十八条【物业交接】 物业服务合同终止后，原物业服务人应当依法办理交接手续、履行交接义务，如实告知物业使用和管理情况。原物业服务人在办理交接至退出物业区域期间，应当维持正常的物业服务秩序。街道办事处、****点击查看政府应当做好监管工作。

第三十九条【老旧小区物业】 市、县（市、****点击查看政府应当在充分征集居民意见后，制定老旧小区物业整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施。

对未实施物业管理的老旧小区，****点击查看办事处、****点击查看政府****点击查看委员会指导业主协商组织实施基本物业服务。

第五章 物业的使用与维护

第四十条【业主禁止行为】 物业使用人应当按照法律规定、管理规约及合同约定履行义务，禁止从事下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（二）将非防水房间或阳台改为卫生间、厨房，降低楼层防水功能；

（三）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外观，擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途，擅自下挖建筑内底层地面；

（四）侵占物业区域内公共场地、共用部位、共用设施设备；

（五）损毁树木、绿地，破坏绿化设施；

（六）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（七）擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材；

（八）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；

（九）擅自架设电线、电缆或者违反安全用电要求私拉电线和插座为电动自行车充电，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；

（十）违反规定携带电动自行车或蓄电池进入电梯轿厢或者公共楼道；

（十一）违反规定出租房屋或改变房屋用途；

（十二）违反规定饲养动物或者种植植物；

（十三）法律法规、业主公约和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务****点击查看办事处、****点击查看政府。街道办事处、****点击查看政府应当及时处理；****点击查看办事处、****点击查看政府职责范围的，移交有关部门处理。

第四十一条【用途变更】 物业交付后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规、业主公约和管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，依法办理有关手续，****点击查看委员会和物业服务人。

对物业区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变其使用性质，不得擅自迁移、拆除。因特殊情况需要改变使用性质或者迁移、拆除的，应当按照法律法规的规定，由业主大会讨论决定且经有利害关系的业主书面同意，并办理相关手续。

第四十二条【装饰装修】 业主装饰装修房屋的，应当提前告知物业服务人，物业服务人应当书面告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项物业服务人应当加强巡查，及时制止违规装饰装修行为；对拒不改正的，物业服务人应当立即报告有关部门。

第四十三条【消防管理】 ****点击查看服务区域内的消防设施进行维护管理，做好消防安全工作。****点击查看委员会、未选聘物业服务人的住宅小区，****点击查看委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

供水经营单位应当保障物业的消防用水，配合相关专业机构对消防设施进行维修、保养和检测。供电、供气经营单位应当指导物业服务人做好应对火灾的电力、燃气处置工作。

第四十四条【停车管理】 物业区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

物业区域内的车位、车库，应当优先满足本区域业主的需要。按照建设工程规划许可证确定且初始登记在建设单位名下的车位（库），不得销售给业主以外的单位和个人；占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，建设单位、物业服务人不得销售或者变相销售。

第四十五条【电梯管理】 电梯使用管理单位应当对电梯使用安全负责，履行电梯日常使用、运行维护、安全管理职责。电梯使用管理单位按照国家有关规定予以明确。未明确使用管理单位的电梯不得使用。

支持业主为既有住宅加装电梯，改善居住条件。市、****点击查看政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅加装电梯提供便利。

第四十六条【文明养犬】 物业服务人应当采取措施加强对依法养犬、文明养犬的宣传、引导，及时劝阻并报告违法或者不文明养犬行为。

第四十七条【共有资金】 下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：

（一）利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊交纳的费用；

（三）业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；

（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；

（五）共有资金产生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

第四十八条【共有资金账户】 业主大会成立前，由前期物业服务人开设业主共有资金专门账户，并代为管理。前期物业服务人应当每个季度将共有资金的使用和管理情况向全体业主公布，任何单位和个人不得挪用或侵占。

业主大会成立后，业主大会可以持备案证明向金融机构申请开立账户，物业服务人应当及时向业主大会移交代为管理的业主共有资金及账目明细、相关资料。

物业服务人、****点击查看银行开设的业主共有资金账户应当为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受县（市、区）房产行政主管部门、街道办事处、****点击查看政府的监督指导。

第四十九条【公共收益】 物业区域内的广告、场地租赁收入等公共收益属于业主共有。

公共收益的使用由业主大会决定，主要用于补充住宅专项维修资金。业主大会、业主委员会成立前，需要使用公共收益的，街道办事处、****点击查看政府指导物业服务人制定公共收益使用方案，经业主共同决定后实施。

管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，业主委员会拒绝的，街道办事处、****点击查看政府****点击查看委员会，督促其限期聘请专业机构进行审计；逾期未聘请的，街道办事处、****点击查看政府应当代为聘请。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

业主大会、业主委员会工作经费经业主大会决定可以从公共收益中列支。

第五十条【物业维修】 建设单位应当按照规定或者约定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。物业保修期届满后，业主专有部分的管理、维修、养护，由业主负责。共用部位、共用设施设备的维修、养护和更新改造，由全体业主共同负责。

鼓励依法使用住宅专项维修资金或者从物业服务费中提取一定约定比例的费用购买房屋保险，每年公布一次收支使用情况，并接受业主监督。

第五十一条【紧急维修】 物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务人、业主委员会、****点击查看委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：

（一）屋面、外墙渗漏或者脱落风险的；

（二）电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

（三）消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（四）公共护栏（围）破损严重的，危及人身、财产安全的；

（五）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的，危及人身、财产安全的；

（六）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

房产行政主管部门收到维修申请后，应当**有关部门立即前往现场勘验，并及时核准、拨付住宅专项维修资金。

应急维修工程竣工验收后，申请人应当将使用住宅专项维修资金的使用情况和业主分摊情况予以公示，并通过电子信息告知全体业主。

第五十二条【应急管理】 物业服务人对住宅小区公共区域的安全隐患有排查、警示和报告义务。发现存在山体滑坡等危及人身安全隐患的，物业服务人应当立即采取应对措施，并向有关部门报告。

灾害治理按照“谁引发、谁治理”的原则，责任由相关单位或个人承担。因自然因素造成的灾害，由县（市、****点击查看政府负责治理；因开发商施工、物业维护不当、业主违规改造、工程建设等人为活动造成的灾害，由行为人承担责任，县（市、****点击查看政府指导并监督治理。危及公共安全的，县（市、****点击查看政府应当立即启动应急预案，再向责任方追偿。

第六章 监督管理

第五十三条【房产行政主管部门具体职责】 市住房和城市更新部门履行下列职责：

（一）制定全市物业服务与管理相关政策并组织实施；

（二）指导和监督县（市、区）住建部门开展物业服务活动的管理工作，组织开展业务培训；

（三）指导和监督全市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）建立统一的物业服务人信用管理评价体系；

（五）建立全市统一的物业管理信息平台；

****点击查看行业协会开展工作；

（七）法律法规规定的其他职责。

各县（市、****点击查看建设部门履行下列职责：

（一）贯彻执行物业服务和管理相关政策和制度；

（二）对物业服务质量进行监督管理，组织开展相关考评；

（三）对物业服务人和相关从业人员开展信用评价；

（四）负责办理物业区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、物业承接查验、物业服务合同备案；

****点击查看委员会、物业服务人及其工作人员进行业务指导、培训；

（六）指导辖区内住宅专项维修资金的管理和使用；

（七）处理物业服务活动中的投诉；

（八）法律法规规定的其他职责。

第五十四条【其他部门具体职责】 有关部门依法履行下列职责：

（一）发展改革部门负责制****点击查看政府指导价的物业服务收费标准；

****点击查看**部门负责指导监督物业服务人加强住宅小区治安管理，对高空抛物、违规饲养危险动物、制造噪音干扰他人正常生活的行为依法予以查处，协调处理影响小区管理秩序的行为；

（三）民政部门负责物业区域内养老服务设施建设运营的监督管理；

（四****点击查看建设部门负责职责范围内房屋建筑建设工程及其附属设施质量安全的监督管理；

（五）城市管理执法部门负责依法对住宅小区内违法饲养家禽家畜、毁绿种菜以及其他损害市容和环境卫生的行为进行查处；对住建、生态环境等部门依法移交的住宅小区内违法建设、噪声污染、油烟污染的案件线索进行调查处置；依法查处未按照规定检测二次供水水质、清洗消毒二次供水储水设施的行为；监督检查小区绿化，为养护管理责任人提供技术指导和服务；

（六）市场监管部门负责督促物业服务人落实特种设备使用安全主体责任，指导其加强特种设备安全管控和隐患治理； 查处物业服务人的价格违法行为；协助清理整顿违规“住改商”经营活动；

（七）消防救援部门负责监督检查消防法律法规遵守情况，依法查处违法行为，开展宣传教育、应急救援和火灾事故调查工作。

其他部门应当按照各自职责，做好物业服务与管理相关工作。

第五十五条【街乡具体职责】 街道办事处、****点击查看政府推动在物业服务人、业主委员会中建立党组织，以基层党组织建设推进物业服务与管理。

街道办事处、****点击查看政府应当与有关部门建立信息共享机制，并召集房产、**、民政、城管执法等****点击查看委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务人、专业经营单位的代表，解决物业服务和管理活动中需要协调解决的问题。

街道办事处、****点击查看政府按照综合行政执法权限，依法处理住宅小区内的违法行为。

第五十六条【纠纷调解】 ****点击查看委员会、业主委员会、物业服务人应当建立三方协同解决问题机制，明确责任分工，化解小区内出现的矛盾纠纷。超出三方职责范围的问题，****点击查看委员会党****点击查看办事处、****点击查看政府，召集有关部门处理。

第五十七条【信用管理】 房产行政主管部门应当建立健全物业服务人、物业管理项目负责人信用信息档案和物业服务信用等级评价制度，并将涉及物业服务与管理中的违法行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

考评结果和信用评价等级，应当作为物业服务人选聘、政府采购物业服务、物业服务收费的重要依据。

第七章 法律责任

第五十八条【一般规定】 违反本条例，依照法律法规规定应当承担责任的，从其规定。

第五十九条【建设单位责任】 建设单位有下列行为之一的，由房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入企业信用档案：

（一）违反本条例第十一条第一款、第十四条第二款，未按照规定移送相关资料或者备份的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；

（二）违反本条例第十二条第一款，未通过招标投标方式选聘前期物业服务人或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；

（三）违反本条例第十八条第一款，未将物业区域符合业主大会成立条****点击查看办事处、****点击查看政府的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上5万元以下罚款；

（四）违反本条例第五十条第一款，在物业保修期内未按照规定履行保修责任的，责令限期改正；逾期未改正的，依法确定有法定资质的第三方进行维修，所需费用由建设单位承担，并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

第六十条【物业服务人责任】 物业服务人有下列行为之一的，由房产行政主管部门依照下列规定处罚， 并录入物业服务人信用档案：

（一）违反本条例第十五条，未按照规定备案、移交物业承接查验资料、档案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；

（二）违反本条例第三十二条第一款第二项，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、通信以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；

（三）违反本条例第三十三条第一款，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；

（四）违反本条例第三十七条第一款第二项，侵占、挪用专项维修基金的，责令限期退还，并处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究相关单位和个人的刑事责任；

（五）违反本条例第三十八条，被解聘的物业服务人未按照规定办理交接手续、拒不退出的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；

（六）物业服务人或者其他管理人违反本条例第四十八条第一款规定，未开设业主共有资金账户的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人处2万元以上5万元以下罚款。

第六十一条【物业使用人责任】 违反本条例第四十条规定的，由有关主管部门依照下列规定予以查处；危害房屋安全的，由区房屋主管部门依法予以处理：

（一）有本条例第四十条第一款第一项、第二项所列行为之一的，由装饰装修行业主管部门依法予以处理；

（二）违反本条例第四十条第一款第三项，擅自下挖建筑物内底层地面的，由城市管理执法部门、街道办事处、****点击查看政府、装饰装修行业主管部门按照规定职责依法予以处理；破坏、擅自改变房屋外观的，由城市管理执法部门责令限期改正，逾期不改正的，处3千元以上3万元以下罚款；

第六十二条【国家机关及其工作人员责任】 国家机关及其工作人员有下列情形之一的，****点击查看机关****点击查看机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分：

（一）未按照规定履行监督管理职责的；

（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式，或者对物业服务活动中的投诉不及时受理、依法处理的；

（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（六）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（七）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章 附则

第六十三条【实施日期】 本条例自 年 月 日起施行。