成都市双流区美城云庭物业服务企业公开选聘方案(草案)

**市**区美城云庭物业服务企业公开选聘方案(草案)

一、方案目标、依据

为规范美城云庭小区小区物业服务企业选聘活动，维护全体小区全体业主合法权益，根据《中华人民**国民法典》、国务院《物业管理条例》、《**省物业管理条例》等相关规定及本小区业主大会议事规则等规定，结合小区实际情况，制定本选聘方案。

二、选聘原则

本小区物业服务企业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

三、选聘主体和实施主体

本小区业主大会决定选聘物业服务企业，具体由业主大会通过选聘方案，****点击查看委员会按照选聘方案公开选聘物业服务企选聘方案应由本小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会应严格按照业主大会决议通过的选聘方案组织实施物业服务企业选聘工作，业主委员会根据选聘方案实施开展各项选聘活动，业主委员会代表全体业主与通过公开招标选定的物业服务企业签订物业服务合同。

四、选聘方式、费用承担

本次物业服务企业选聘采取公开招标的方式进行。

业主委员会确定招标代理机构，委托招标代理机构开展物业服务招标工作，招标代理费用由中标的物业服务企业承担。

五、选聘流程

1、提出采购需求:业主委员会提出采购需求;

2、审核招标文件:第三方招标代理机构编制****点击查看委员会审核并决议;

3、挂网公示及报名:招标文件审核通过后，由第三方招标代理机构在指定平台发布招标公告并发售审核通过后的招标文件;

4、开、评标:第三方招标代理机构组织项目开、评标，依法组建由2名业主代表和5****点击查看委员会,****点击查看办事处、监委会全程列席监督。资格审查由业主代表和第三方招标代理机构进行，符合性审查****点击查看委员会进行。

5、定标和结果公示:评审小组按照评审得分高低推荐三名中标候选人，****点击查看委员会书****点击查看一中标候选人为中标人后，由第三方招标代理机构发布中标结果公告。

6、中标通知书发放:中标结果公告公示满5日且无异议或者

异议无效的，由第三方招标代理机构向中标人发放中标通知书。

7、合同签订:中标人在中标通知书发出之****点击查看委员会签订委托合同。

8、其他:如投标人不足三家的，项目流标，由第三方招标代理机构重新组织招标。

六、物业服务内容、服务标准

(一)物业服务内容

1.1、管理与物业相关的工程图纸和业主、住用户档案及竣工验收材料等;

1.2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位是指除本小区每个有独立产权权属证明的业主的套内建筑面积以外的所有区域，包括但不限于:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、建筑物地下部分、楼梯间、走廊通道或经业主大会、业主委员会书面决议的其他部位等;

1.3、共用设施设备的日常维修、养护、管理和运行。共用设施设备是指除本小区每个有独立产权权属证明的业主专用的设施、设备以外的所有设备设施，包括但不限于:共用的上中下水管道、共用照明、非业主专有的供暖管线或经业主大会、业主委员会书面决议的其他设施设备等;

1.4、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。共用设施和附属建筑物、构筑物是指除本小区每个有独立产权权属证明以外的所有建筑物、构筑物，包括但不限于:道路、化粪池、泵房、围墙、停车装置或经业主大会、业主委员会书面决议的其他建筑物、构筑物等;

1.5、本小区内的绿化养护与管理;

1.6、本小区内及周边法律规定范围内的环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的清理、收集等:

1.7、维护公共秩序，包括门岗服务、本小区巡查等;

1.8、维持本小区车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理等;

1.9、消防管理，包括公共区域消防设施设备的维护管理等;

1.10、电梯、水泵的运行和日常维护管理等;

1.11、依据有关规章规定，按照《管理规约》和本合同的授权，进行本小区内的装饰装修管理，制止违反《管理规约》的行为以及其他侵犯业主共同管理权或者共有权的行为;1.12、其他本小区所需要的管理服务事项。

(二)物业管理服务标准

根据本次业主大会表决结果为准

(三)技术服务要求

以下内容为初步拟定，具体要求根据业主大会表决的物业服务标准修订。

第一部分物业管理的基本要求:

符合《物业管理条例》和国家相关法律法规规定的服务标准。

(1****点击查看公司要求:

1.物业公司必须具有全面、丰富的管理经验的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍，持有住建部门颁发的职业经理人证书。

2.物业管理必须始终保持在高水平，派驻人员应该具备较高的综合素质，懂规矩，守纪律，重礼节，专业人员需具有较高的所从事工作的专业水准和专业知识，能够胜任本职工作，具有处理突发事件的能力，需持证上岗;从事重点部位、岗位人员必须经过严格的审查和培训;安全生产，优质服务，确保物业各项目运转顺畅、及时到位，各种设施、设备运转良好，不出差错，杜绝事故发生。

3.供应商在响应文件中须提供本项目人员配置清单。

4.****点击查看公司应当配齐配置人员着装、安保器械、保洁工具耗材、绿化养护设施设备和劳保用品，配备的工具、设施、设备以及日常耗材接受采购人指导。

(2)物业管理人员配置(实质性要求):

物业公司应提供经验丰富、年轻健康、综合素质较高、管理能力较强、按规定缴纳“五险”的服务人员承担本项目物业管理，必须派驻一名项目经理对物业管理进行统一的管理和协调，本项目最低配备不得少于65人。

项目经理1人；综合管理（内勤+外勤）2人；

客服主管1人，客服管家7人；

工程主管1人，工程维护6人；

秩序主管1人，消防监控室4人，秩序队员14人；

保洁主管1人，保洁领班1人，保洁人员22人；

绿化主管1人，绿化员3人。

(3)物业管理人员基本要求:

1.管理规范有序，服务周到热情，接受保密教育，能做好相应保密工作。

2.物业服务人员必须统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，作风严谨、仪容仪表整洁，服务主动热情。

3.项目经理:具有五年以上物业管理项目经理经验，责任心强，五官端正，精神面貌佳。

4.秩序维护组人员:(1)安保主管，1人，男性，具有三年以上安保主管工作经验，经培训取得详细资质;(2)普通安保，年龄60周岁以下。

5.环卫清洁组人员:年龄65周岁以下，五官端正，精神面貌佳，责任心强，具有1年以上物业保洁工作经验。

6.客户服务组人员:45周岁以下，大专以上学历，具有服务管理经验，熟悉服务接待流程，具备基本电脑操作技能，会操作音视频设备，能做好相应保密工作，品貌端庄，举止文雅**，身体健康状况良好。

7.本项目所有服务人员按专业化和采购人的要求配置，要求政治上可靠，保密意识强，身体素质好，无不良行为记录，且只能在本项目服务，不得从事本项目以外的其他服务。

8.实行全天24小时双值班及巡逻安保服务，巡查到位，确保安全无事故发生。

9.能圆满完成各项临时性工作。

第二部分其他内容

1.物****点击查看委员会为本小区设立****点击查看银行账户，用于小区物业维护基金的收支。****点击查看政府指定的公开信息平台连接，确保全体业主可以随时查询小区经费收支明细。

2.2.物业服务企业草拟《年度开放式预算》，业委会组织业主代表讨论，以讨论通过的《年度开放式预算》为准。物业企业严格按照《年度开放式预算》执行，不得超支。如有调整，需经过业委会表决通过后执行。

3.物业服务企业垫资不低于100万，用于小区外墙空鼓、地下室地坪漆修补翻新、小区监控系统升级等事项，签订《物业服务合同》前将垫资资金全额转账至美城云庭小区建筑区划业主大会账户，具体整改事项需由业委会组织业主代表讨论确定。

七、物业服务模式

本次选聘物业为信托制物业服务模式。

八、物业服务收费方式、标准

按照本次业主大会表决结果执行

九、物业服务企业资格条件

(一)拟选聘的物业服务企业应符合以下资格条件:

1.具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务;

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度;

3.在“信用中国”网站(http://ww.****点击查看.cn)中未被列入失信被执行人名单;

4.物业服务企业及其法定代表人、项目负责人无犯罪记录;

5.物业服务企业及其法定代表人、项目负责人(项目经理)近三年内未受到任何行政处罚;

6. 物业服务企业拟派项目负责人(项目经理)具有三年以上的项目经理管理经验;

7.企业负责人为同一人或者存在控股(含法定代表人控股)、管理关系的不同物业服务企业，不得同时参加竞聘报名;

8. 物业服务企业不得为挂靠企业，也不得组成联合体参加竞聘;

9.投标开标前二年内，投标人不存在被住房城乡建设主管部门责令退出物业服务项目拒不退出的情形。

(二)拟选聘的物业服务企业应至少接受以下条件:

10.缴纳投标(履约)保证金人民币20万元，投标时缴纳(未中标返还);

11.承诺物业服务期间不得随意更换项目经理，如更换需经

****点击查看委员**意，否则视作违约。

(三)其他要求

12.中选后的物业服务企业须按投标文件组织人员进场服务，相应服务人员应签订正式劳动合同并为其购买相应劳动保险，其中，项目负责人(项目经理)须为物业服务企业人员，并提供社保证明:

13.中选****点击查看银行账户直接向本项目服务人员支付工资及其他福利待遇，不得通过现金支付个人或通过分包、转包方式支付其他实体(电梯维护或其他经业委**意的分包除外)，并随时接受业委会和业主的监督检查;

14.参与本次选聘的物业服务企业须保证递交资料的真实性，投标过程或后续任何环节一旦发现资料存在造假行为，业委会将

取消其参与投标资格或终止物业服务合同。

十、物业服务合同期限

物业服务合同期限为5年。设置1年试用期，年度考核低于70分，业委会可单方无偿解除协议，全额没收履约保证金。考核标准详见附件。

半年度综合考核制度业委会、监委会、业主代表联合打分，满分100分，70分为合格线;单次不合格限期15日整改并扣除当期服务佣金;连续两次考核不合格直接解约。

即时解约情形(无需缓冲期):存在截留、隐匿公共收益;财务数据造假;重大消防、电梯安全隐患拖延处置;擅自更换项目经理、人员大面积缺岗等严重违约，业委会可立即终止协议。

十一、物业服务合同

十二、评选办法、评分标准

根据选聘方案和招标结果与中标物业企业签署，详细见附件。

待与招标代理机构沟通后完善