长沙市岳麓区第一小学长沙市岳麓区第一小学物业服务采购需求公开

一、采购项目概况

****点击查看****点击查看政府批准成立、****点击查看教育局精心****点击查看完全小学。学校位于**市**区**坡路539号，交通便利，环境幽雅，学校占地近45766.88平方米，建筑面积33521.53平方米，绿化面积16244.74平方米，整体布局科学合理，校园里散发着春的希望、花的芳香，走进精致美丽的校园，扑面而来的是一股**、温暖的味道，让人如沐春风。

学校硬件设施一流，建筑鳞次栉比，错落有致，有现代化的办公楼一栋，综合楼一栋，教学楼六栋，食堂一栋，学生3539人。学校拥有多媒体教室、电脑室、科学仪器室、科学实验室、师生图书室、阅览室、室内羽毛球馆、室内外篮球场、足球场、舞蹈室、音乐室、美术室、200米环型塑胶跑道等，为学生学习、生活提供了舒适怡人的环境。

本项目服务期限为：自合同签订之日起三年，合同一年一签。预算金额：604176.36元/年，三年共计****点击查看529.08元。

二、主要采购内容

校区内日常管理及维修服务、校舍及设施维护、保洁绿化服务、空调及管道的清洗以及加氟、其他服务等。

1、校舍及设施维护服务：负责校区水电、泥木、日常维修。

2、绿化服务：负责校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的浇水、养护、修剪等服务。

3、校区内日常保洁、窗帘清洗、玻璃清洁、其他服务等。

4、空调及管道的清洗以及加氟：负责学校内除教室以外所有区域共计104台柜机及挂机的清洗，半年一次。一年加一次氟利昂。

5、其他服务：为采购人提供物品搬运服务，涵盖学校内所有需要搬运物品、书本和资料的区域，****点击查看办公室、教师办公室、教室、图书馆、资料室、实验室、仓库等。为采购人提供节假日个性化装扮服务，以及供应商所能设想的其他服务。

（一）日常管理服务

服务内容：

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于97%。

3、物业管理档案完整率不低于97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。

6、每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85%。

7、定期组织物业服务人员进行培训教育，如：工程维修培训、绿化养护培训等。

8、满足采购人提出的合理需求。

服务标准：

1、制定涵盖物业人员管理、设施设备维护、环境卫生清洁、绿化等物业管理规章制度。

2、对日常的报修处理、清洁任务、绿化养护等各类服务工单进行准确记录与统计，确保每月（或每季度）统计的服务完成率平均值不低于97%。

3、对物业管理过程中的各类文件资料，包括设备采购与维修记录、人员信息、服务合同等进行分类归档整理，档案完整率每月（或每季度）统计不得低于97%。

4、建立投诉受理渠道，如电话、邮箱或现场登记等，在接到师生投诉后3个工作日内给予明确的书面或口头答复，并跟踪处理结果直至投诉人满意或问题妥善解决。

5、****点击查看学校委托管理的设备及房屋信息，包括名称、规格、购置时间、使用状况等，定期盘点物资，每季度盘点时物资台账与实际情况基本相符率达到95%以上。

6、制定物业人员培训计划，确保物业人员定期接受专业培训教育，提升整体服务水平。

（二）工程维修服务

1、校舍及设施维护服务

服务内容：

校舍及设施设备的日常维修，包含且不限于如下方面：

（1）门窗玻璃、栏杆、扶手的局部维护检修；

（2）内外墙瓷砖修整，地面、墙体局部修补、粉饰；

（3）桌椅、黑板、水卫等设施设备的维护检修，易损易耗零件的维修更换；

（4）下水道疏通、管道整改等。

服务标准：

（1）在维保期内的物品维修及时通知维保方进行维修，已超过维保期的物品维修须做到及时上报；公共设施损坏的须及时维修，水电设施的维修必须在两小时内完成。

（2）定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，或供应商发现问题及时报修。对房屋及设备易出现问题的部位及时做好记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对公用部位及其设施设备的完损程度作出评估，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

（3）每天巡视辖区，掌握公用设施的状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时处理，重大问题应及时报告，确保公共设施、设备运行正常。

（4）定期检查上、下水、排污管道（井），保证上下水、排污管道（井）畅通。

（5）设施设备维修、养护所需的耗材，供应商每月初制定采购计划报采购人审批，采购人按供应商制定的审批后的采购计划完成采购，购置产生的费用由采购人承担，因任一方原因导致设备设施故障由责任方承担损失。

（6）电梯由专业维保单位进行定期维修保养（维保费用由采购人承担）；供应商负责监督电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备；运行出现险情后有排除险情的应急处理措施。

（7）完成采购人安排的其他维修任务。

2、弱电系统维护服务

服务内容：

包括对监控、门禁、网络、广播等弱电设备及系统的定期巡检、故障排除、设备保养、系统升级与优化、培训与技术支持、安全管理及文档管理等全方位服务，以确保弱电系统稳定、高效运行。

服务标准：

（1）制定详细的巡检计划，明确巡检的频率、内容和标准。每**少进行一次全面巡检，确保覆盖所有弱电系统设备和线路，并且发现故障后及时排除修复。

（1.1）监控摄像头：外观是否完好，无损坏、变形等情况；镜头是否清洁，无灰尘、污渍影响图像质量；云台转动是否灵活，控制是否准确；图像是否清晰，色彩是否正常，有无干扰、模糊等现象。

（1.2）门禁系统：读卡器、门锁等设备外观是否正常，无损坏；刷卡或密码输入是否灵敏，响应是否及时；门禁控制器运行是否稳定，无异常报警；门的开闭是否顺畅，闭门器等配件是否正常工作。

（1.3）网络设备：交换机、路由器等设备指示灯是否正常，无异常闪烁或熄灭；设备温度是否正常，无过热现象；网络连接是否稳定，无丢包、延迟过高情况；检查设备配置是否被篡改，确保安全策略有效。

（1.4）广播系统：扬声器外观是否完好，无损坏、脱落；声音是否清晰，音量是否适中，无杂音、失真；广播主机运行是否正常，播放控制是否准确。

（2）制定设备保养计划，明确保养的内容、周期和标准。

（3）每季度对弱电系统设备进行一次清洁保养，去除灰尘和污渍，确保设备散热良好。

（4）每年对设备进行一次全面的性能检测和校准，检查设备的各项参数是否符合标准，确保设备的准确性和稳定性。

（5）制定应急预案，明确在突发情况下的应急处理流程和措施。

3、空调清洗服务

服务内容：

负责学校内除教室以外所有区域共计104台柜机及挂机的清洗，半年一次。一年加一次氟利昂。

服务标准：

（1）半年一次对空调外壳进行清洁，去除灰尘和污渍。清洗过滤网，确保无堵塞，干净整洁。

（2）对冷凝器和蒸发器进行深度清洁，提高换热效率。

（3）准确检测空调的压力，确定是否需要加氟。至少一年加一次氟利昂，并使用正规的制冷剂，确保质量可靠。

（4）加氟量要准确控制，避免过多或过少。

（三）绿化服务

服务内容：

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土。

5、完成采购人交待的其他任务。

服务标准：

1、定期巡查花草树木生长态势，每**少全面巡查2次，发现生长异常及时处理。

2、每月至少进行一次全面修剪作业，保持植物造型美观，及时清理枯枝死杈，使校园内无明显枯枝死杈存在。

3、病虫害防治及时，一旦发现病虫害，在3个工作日内启动防治措施并有效控制。

4、根据季节特点和天气变化制定详细的浇水、施肥、松土计划。在干旱季节，保证每**少浇水3次；生长旺季，每月至少施肥2次；每季度至少松土1次，确保植物生长环境良好，各项养护记录完整率达到 95%以上。

5、负责对坏死绿植，树木及时进行栽补，并清理坏死绿化区域。由采购人负责绿植与树木的采购以及费用。

（四） 保洁服务

1、校区及公共区域保洁

服务内容：

（1）校区屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蜘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（2）校区道路、卫生间、学校健身区域、门窗、玻璃保证清洁明亮，无水渍、无污渍；垃圾处置、消灭鼠害蚊蝇；

（3）校区楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）校区公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）校区楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、电风扇、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）校区道路、广场保证没有垃圾、杂物及枯枝败叶，及时清除污迹（第一次清扫需在每天早晨七点前完成）；

（7）及时清理校区树上、绿化带、草坪的枯枝落叶；

（8）校区公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾，保持干净，无污渍；

（9）校区水面保持干净、无漂浮物。

（10）校区垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，垃圾站无垃圾外溢、无污水、无明显异味。

（11）公共区域包括厅、廊、门、窗、楼梯间、卫生间、楼宇墙体、外墙及玻璃等配套设施保洁；办公室的卫生要求在上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁。

（12）公共区域地面无积水、无污渍，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台台面无积水、无污渍。

（13）公共区域楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、电风扇、天花板上不得有蜘蛛网出现。

服务标准：

（1）使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；

（2）定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；

（3）挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；

（4）定期对员工进行岗前培训；服务满意率98%。

（5）根据课程安排，提前检查教室准备工作，为师生提供方便、舒适的上课环境；

（6）熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力；

（7）按学校要求检查教室开放关闭情况，每天放学后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。

2、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（3****点击查看学校垃圾做到日产日清，垃圾清收率不低于99%，垃圾箱筒表面无污渍、无积灰，垃圾箱附近干净整洁，无污水，异物，以及刺鼻气味。

（4）对垃圾箱筒及时消毒，一周一次。

（5）全校垃圾需运往垃圾小屋，并由供应商负责清运到垃圾中转站，清运频率视校园情况而定或遵循采购人要求，费用由采购人承担。

3、窗帘及玻璃清洗

（1****点击查看学校内所有办公楼区域及公共区域的窗帘、办公室遮光帘的清洗工作，每年一次。

（2）确保窗帘得到全面、深入、彻底的清洁，有效去除污渍、灰尘、螨虫和异味，保持窗帘的良好外观、柔软质地和使用功能，**窗帘的使用寿命。

（3）对学校内的所有办公区域、走廊及教室等的窗户玻璃进行日常的清洁保洁，涉及高空作业及外墙清洗的，****点击查看学校另外计算。

（4）以高效、灵活、环保的清洗清洁方式，最大程度地减少对教学活动的干扰，确保学校的正常秩序不受影响。

（五）其他服务

1、为采购人提供物品搬运服务，涵盖学校内所有需要搬运物品、书本和资料的区域，****点击查看办公室、教师办公室、教室、图书馆、资料室、实验室、仓库等。

2、为采购人提供节假日个性化装扮服务，以及供应商所能设想的其他服务。

3、化粪池清理费用由采购人负责，且采购人提供日常使用的垃圾桶、垃圾推车等，清洁日耗品，例如：抹布、扫帚、拖把等，由供应商自行负责。

4、如遇采购人重大活动，供应商应加强保洁服务，****点击查看学校工作。

三、采购要求

1、服务人员不低于16人，其中项目经理1人，工程3人，绿化1人，保洁11人。

2、人员要求

2.1项目经理：年龄在45周岁以下，具有相应学历，熟悉物业行业相关的法律法规**策，能够有效地组织、协调和管理物业项目的各项工作，并能有效应对突发事件，采取果断措施，确保项目的安全和稳定，****点击查看学校物业管理经验。持物业管理岗位相关证件上岗。

2.2维修主管：年龄在50周岁以下，具有相应学历，有丰富的维修实践经验，能高效完成各类维修任务，能熟练完成物业管理区域内的水电、照明、建设设施、给排水、消防，等设施设备的维修、巡检和保养工作，确保设施设备正常安全运行，能够制定有效的维修计划和应急预案，并带领团队开展工程维护养护工作。要求执维修与暖通相关证件上岗。

2.3弱电工：年龄在45周岁以下，****点击查看学校办公与教育用弱电设备，进行弱电系统安装、调试与维护。要求执弱电工程师相关证件上岗

2.4维修员：年龄在45周岁以下，****点击查看学校稳定的办公网络环境，解决办公网络通讯问题，并能熟练完成校区内各设施的维修工作，要求执网络工程师相关证件上岗。

2.5绿化员：年龄在45周岁以下，身体健康，熟悉各类绿化植物的生长习性和养护方法，能熟练完成绿化区域的日常养护工作，包括修剪花草树木、浇水、施肥、除草、防治病虫害等，确保植物健康生长，具备良好的责任心和敬业精神。要求执与园林绿化相关证件上岗。

2.6保洁主管：年龄在45周岁以下，男女不限，且有丰富的保洁管理经验，熟悉各类清洁工具，设备的使用和维护方案，对工作认真负责，能熟练完成校区日常的清洁管理工作以及校区垃圾管理工作，具有良好的沟通能力。要求持清洁管理相关证件上岗。

2.7保洁员：年龄在55周岁以下，男女不限，熟悉各类清洁工具的使用方法，掌握基本的清洁技巧，具备垃圾分类能力，身体健康，无不良嗜好。要求其中一人持垃圾分类相关证件上岗。

按照国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他法律、法规、标准、规范执行。

按照国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他法律、法规、标准、规范执行。

1、服务期限：自合同签订之日起三年，合同一年一签，具体时间以合同约定为准。

2、服务地点：****点击查看。

按照国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他法律、法规、标准、规范执行。

1. 采购人根据合同规定的服务范围、内容以及合同附件以及《****点击查看小学物业管理考核实施细则》对成交单位的工作进行检查验收；

2. 采购人有权根据约定的服务范围、内容，进行日常检查和不定期检查；

3. 本项目参照《****点击查看政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【2024】5号文)验收及采购人内部制度验收。验收费用由成交供应商支付。采购人和成交供应商应在合同中约定履约验收方案，履约验收方案要明确履约验收的主体、组织方式、时间或条件、验收方式、程序、内容、验收标准、与履约验收挂钩的违约责任与资金支付条件、争议处理、验收费用支付、采购人及供应商各自权利义务等事项。

4. 项目验收不合格，由成交供应商负责整改到位，有关整改、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

5. 验收合格后，成交供应商应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给采购人。

一、其他要求

1.需要维持项目正常运营所需要的设备，由供应商自行负责，例如电脑、打印机、绿化修剪机等。

2.工程日常更换材料在200以内的配件由供应商承担费用，供应商应将维修内容及更换材料登记造册。超过200元的材料配件，由供应商向采购人列出详细清单，在采购人书面签字同意后，由供应商代采购人进行采买，费用由采购人支付。

3.本项目采用费用包干方式建设，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于**市最低工资标准）、社保、高温费、保洁材料工具费、服装费、税率、利润等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

4.如在服务过程中，遇到与上级单位相冲突的地方，以上级单位要求为准。

5.供应商在响应前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

二、付款方法

1. 付款人：****点击查看（国库集中支付）

2. 付款方式：本项目按季据实结算，结算标准如下：

学校****点击查看小组****点击查看小组），监管小组每季度依据《****点击查看小学物业管理考核实施细则》，对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为物业费结算的标准。

总得分在425—475分间（即满意度在85%—95%之间），不罚，总得分低于425分（不含425分），每少一分，****点击查看公司200元，罚金从应付的物业管理费中扣除，由采购人在支付管理费时一并支付；四个季度考核得分均在425分（含）以上，合同自动续签至下一年，连续两次季度考核在300分及以下的采购人有权终止合同。

3.成交供应商应保证服务人员的稳定性并负责其人身安全，须每月按时发放人员工资并依法为其购买社会保险。

4.本项目成交供应商如出现下列情况之一的，采购人有权解除或终止合同：

（1）在服务过程中，发现成交供应商将本项目进行转包或分包的；

（2）在服务过程中有商业贿赂行为被举报查实或犯法等追究法律责任的；

（3）成交供应商不服从管理且态度恶劣的。

5.在签订合同时，采购人有权要求成交供应商将响应文件中所提供证明资料的原件送至采购人处核验，若无法提供原件或发现提供虚假资料谋取成交资格，采购人将提请废除其成交供应商资格。

对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。