长沙开放大学（长沙社区大学）长沙广播电视大学新校区2023年-2026年物业管理服务采购续签合同合同公告

一、项目服务内容及标准

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，进行相应书面记录存档并尽快予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业****点击查看服务所需的技能、安全、消防培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面。

9、满足校方提出的其他合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的，确保外墙无脱落；是玻璃幕墙的，确保幕墙清洁明亮、无破损；是涂料的，确保无脱落、无污渍;校舍内外墙均无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂等影响校舍形象的现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损或无法使用的情况；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、**、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；**隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7****点击查看学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11****点击查看学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1****点击查看学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《**市生活饮用水二次供水卫生管理规定》执行。

（6）对水箱每学期清洗消毒，确保无二次污染，清洗消毒后的水箱应取****点击查看学校承担检测费），并交校方审核留存书面报告。

4、升降系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯由专业队****点击查看学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

5、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

6、完成学校领导交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3****点击查看体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气**、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（20）保持轿厢内空气**、无异味。

（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

4、卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到****点击查看委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（4）虫害控制措施监管达到100%。

5、完成学校领导交待的其他任务。

（四）校园绿化服务

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时并保持美观，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

5、完成学校领导交待的其他任务。

（五）会务服务

1、****点击查看学校内召开或举办的各类会议、典礼、仪式。

2、要求在会议前对会议室进行清洁，布置会场，提前把会议室、接待室开窗通风，检查卫生、设施设备等，使其处于完善的备用状态。

3、负责会议期间茶水服务及其他服务要求。

4、会后清场工作，设施设备的关闭，清洁茶具。

5、负责会议室的照明、空调、饮水设施的完好，有问题及时上报.

6、认真做好会前准备、会中服务、会后整理等相关工作，确保会议环境安全舒适及会议全过程顺利有序。

（六）学生公寓住宿服务

1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

6、按学校要求组织学生自习或活动。

7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。

10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

15、完成学校领导交待的其他任务。

（七）客房部（培训楼）住宿服务

1、配合培训班班主任学员完成课后管理工作。

2、按学校要求做好楼层和室内卫生保洁工作。

3、做好客房服务工作（检查房内设施，做好物资补给，整理床铺等）。

4、做好客房入住/换房/退房服务。

5、配合学校做好培训楼大、中修和计划性养护。

6、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

7、完成学校领导交待的其他任务。

二、项目其他要求

1、本项目采用费用包干方式（除学生宿舍人员采用据实结算外）

2、单项单件单次500元（含）以下的零星维修耗材、****点击查看公司承担费用，相关设施设备的安****点击查看公司承担；房屋及机电设施设备的中修、大修、更换及单项单件单次500元以上的零星维修耗材、维修费用由甲方承担。

3、食宿：甲方不承诺为物业人员提供住宿，原则上不提供早、中、晚餐。

三、物业服务工作考核

****点击查看****点击查看公司的物业服务工作进行监督，每月对物业服务工作全面检查一次，采取扣分法进行物业服务评估、评分。物业管理服务考核部分为100分。按服务内容和工作量分配比例为：房屋管理8分；机电设备管理25分；公共区域及其设施管理18分；清洁卫生管理18分；会务服务9分；绿化管理10分；服务受理5分；人员编制7分；另外，附加评分：服从调度安排10分；应急突发事件处理10分。

每月考核分达到90分以上（含90分）为合格，该月物业服务费全额支付；以90分为基准，每扣减5分，则扣除当月物业费的0.25%（例：低于90分扣0.25%、低于85分扣0.5%，依此类推）。考核细则详见附表。

附件：《物业管理考核实施细则》

1、物业人员配备不少于21人：项目经理1人、物业助理1人、保洁员5人、设备维护维修4人、绿化2人、会务人员1人、客房部服务员1人、客房部前厅服务员1人，客房部保洁员2人，学生宿管老师3人。对乙方人员素质的要求：能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

2、人员要求：

（1）项目经理需具有**物业管理经理证书，三年以上物业工作经验；物业助理一年以上物业相关工作经验；

（2）维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；

（3）保洁员需具有物业服务工作经验；

（4）绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；

（5）宿管老师具有1年及以上相关宿舍管理工作经验，具有大专（含）以上学历；

（6）人员素质的要求：年龄50岁以下，按甲方提供的不同岗位要求，聘请高中或以上学历员工，要求相貌端正，身体健康。

无

1、****点击查看公司责任造成财产损坏和丢失，负责照该财产购入原价赔偿。

2、****点击查看公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，****点击查看机关报案。

3、****点击查看公司安全防火的要求：严格执行《中华人民**国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，****点击查看公司管理不善，或工作人员失误****点击查看公司承担。

4、****点击查看公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：****点击查看公司承担。

5、****点击查看公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

6、对涉及到对外收费项目、****点击查看公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

7、****点击查看公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

8、物业管理用房、员工生****点击查看学校提供。物业及其工作人员私人财产应当自行保管，如有丢失毁损均由其自行负责承担责任。

9、****点击查看公司的违纪处罚：****点击查看公司责任造成财产损失、丢失，负责按照财产购入原价全额赔偿。

10、****点击查看公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满****点击查看公司提出合理的物业服务书面整改要求，****点击查看公司在接收到甲方整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到甲方服务要求的可按违约处理）。

11、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，****点击查看学校工作。

12、物业履行期限自新校园正式投入使用开始计算