长沙市雅礼洋湖实验中学物业管理服务采购需求公开

一、项目概括：

1.采购项目名称 ：物业管理服务

2.座落位置：****点击查看中学座落于洋湖生态**内，罗谷塘路与连塘路交汇处东南角,洋湖湿地生态景区正南面。

3.物业管理范围：****点击查看中学提供优质的保洁、水电、综合维修、绿化、宿舍管理等服务。

4.项目概况：****点击查看中学****点击查看中学倾力打造的高起点、优品质的市****点击查看中学，学校办学规模为75个班，总投资约3.74亿元，可招收学生3700名，****点击查看中学之一。学校总用地面积约10万㎡，净用地面积约9.9万㎡，总建筑面积9.3万㎡，绿化面积近4万平米，出入口3个（其中人行出入口1个，车行出入口2个），目前校园内各项楼宇已建完毕。

按照国家相关标准执行

一）项目内容 ：

1、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:

（1）公共场地、场所、部位的清洁卫生，包括楼道、通道、卫生间、外墙、屋面等公共部位。

（2）公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。（具体要求由合同约定）

（3）公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运。

（4）公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀和白蚁防治。

（5）室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫及补种绿化。

2、负责校内防火安全及消防设施，定期对消防设施设备检查登记及维护。

3、负责对公共设施的检查、日常维修：

（1）公共区域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换；

（2）公共区域的地面、墙面维护和修缮；

（3）卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护维修；

（4）电源转换开关箱维修更换；

（5）开关、灯具维修更换。

4、负责校内下水网管道的维护及清理。

5、负责校内垃圾站的清运、维护、修缮（按垃圾分类处理要求）。

6、负责学生宿舍的日常管理（含日常纪律、卫生检查以及公共区域的环境卫生）

7、负责体育器材的日常发放以及收集、保存，危化品仓库的日常管理以及发放，书吧的日常管理及收集维护，校内公车的日常维护和车辆使用，****点击查看学校的出车指派。

物业服务期限：三年，合同一年一签。

服务地点：采购人指定地点

（二）物业服务有关事项说明

1、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条款与招标人就****点击查看物业管理项目签订物业服务委托合同。

2、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到《**省优秀综合示范项目》，并达到招标文件、委托管理合同设定有关要求。招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

3、招标人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。

4、小型维修项目和供电、供水、空调设备、（含管网系统）等日常维修费用的单项工程，设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由招标人负责。

5、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

6、根据业主需求，中标人应积极为招标人（业主）提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取；中标人应无条件配合甲方对校内的管理活动。

7、因中标人管理不善导致招标人（业主）财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。

8、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管。

9、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人（业主）有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

10、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

注：寒暑假、学校比赛、体育训练、参观学习、计划维修期间，物业绿化、水电维修工、高压电工、泥木工正常上班，其他人员一年内寒暑假休假最多不超过１个月。

12、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签定《物业监管考评办法》。

13、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

14、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人将集中在网上答疑。

15、采购人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。

16、确定中标人后，****点击查看政府采购平台签订物业合同。

17、付款方式：按月度支付。

18、本次物业服务期限：三年，合同一年一签.

（三）物业服务档案

中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文挡、书面文挡各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。

因中标人的故****点击查看服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。

二、项目服务主要内容及要求

（一）服务范围

1. 保洁服务面积(不含外墙保洁及化粪池清理)

2.保洁服务区域及服务要求(不含外墙保洁及化粪池清理)

（二）、日常维修工作

1、维修工作标准

2、维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在30分钟内到现场。
C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。
B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。
C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
D、负责本校房屋的木、水、电、金属类、油漆等工种的日常维修。
E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。
F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。
H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。

I、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。****点击查看学校完成日常。

J、杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

k、完成领导交办的其他临时性工作。

3、维修派出

(1)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、****点击查看学校总务处，由学校总务处将****点击查看办公室，再落实到维修人员。维修好后将维****点击查看办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务处存档。

(2)特殊情况报修：开学前、****点击查看学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(3) 紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，****点击查看办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补****点击查看办公室。

服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4、零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

零星维修服务：负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

5、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；****点击查看图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

6、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

7、负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

8、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

9、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

物业维修工作内容与效果

备注：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品的维修工作，****点击查看学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，****点击查看公司****点击查看后勤处，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过30%都曾经进行过维修或更新。其他范围****点击查看实验室****点击查看学校****点击查看学校其他部门负责，****点击查看公司负责申报。

（四）、相关岗位要求：

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人（业主）。

3、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，中级以上职称，****点击查看事业单位物业服务经验。

4、根据****点击查看校内停车场地的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力**，减少开支，降低成本。

5、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。

三、物业服务要求：

(1）岗位及人员配置要求：

(2）服务管理目标：师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。

经考核，****点击查看公司如达不到上述服务管理目标，学校可约谈、书面告之、解除合同，****点击查看公司承担相关违约责任。

（3）人员工资不能低于**市最低工资标准。

A.严格按照国家相关规定为聘请人员购买相关社保,社保****点击查看社保局规定的最低标准。

B.严格按照国家相关规定缴纳税金。

（4）、其他约定事项

A、****点击查看公司责任造成财产损坏：照价赔偿

B、****点击查看公司责任造成财产丢失：照价赔偿

C、****点击查看公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

D、对****点击查看安全防火的要求：严格执行《中华人民**国消防法》。

E、对****点击查看工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由****点击查看承担。

F、对****点击查看员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

G、对涉及到对外收费项目、委托****点击查看经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

H、对****点击查看的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

I、学校提供物业办公用房、住宿。

J、****点击查看的违纪处罚：****点击查看公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

K、对****点击查看运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％。

L、对****点击查看运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《****点击查看中学物业管理考核标准》。

M、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，****点击查看学校工作。

验收标准与要求

****点击查看财政局《****点击查看政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5号)的规定，该项目采用简易程序验收。

四、项目特别说明：

1、物业服务期限：三年，合同一年一签。

2、物业服务费支付方式：

付款人：****点击查看（通过国库集中支付）

付款方式：签订合同，验收、考核合格后按季支付。

3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于**市最低工资标准）、社保、补贴、服装费、 税率、利润等所有费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由中标人承担，采购人不再支付任何费用。

4、本项目不统一组织踏勘，投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。