长沙市长郡天心实验学校物业服务采购采购需求公开

公告-招标公告湖南 - 长沙 - 天心区

发布于 2025-06-11

招标详情

长沙市长郡天心实验学校

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联系人26个

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可引荐人脉582人

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历史招中标信息647条

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本单位近五年物业类项目招标3次，合作供应商2个，潜在供应商1个

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一、功能及要求：

1.****点击查看预计有100个教学班，学生4600余人，教职员工300余人。校园总占地面积约90亩，现建筑面积43490㎡，绿化面积10000㎡，两个高压配电间，一间二次供水机房，一间消防控制室，一间消防水泵房。学校教学楼、科学馆、体育馆、图书馆、篮球场、田径场等设施先进。学校后勤物业服务将实施“综合一体化”与“专业化”有机结合的现代综合物业管理模式。其基本思路表现为：建立科学有效的组织管理系统和保障、实施机制；关注老师和学生的需求与期望，推行“一切为了师生的身体健康”这一人性化的现代物业管理服务理念；运用现代管理手段，实现管理服务的智能化和现代化；强化员工素质能力培训，管理、服务的专业性和全能性；树立学校后勤物业服务品牌和形象战略。

2.采购预算：本次物业服务项目服务期限为3年，合同一年一签。预算金额489912元/年，****点击查看736元/3年。

二、相关标准：

符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

三、技术规格：

服务范围和任务

1、房屋管理与维修养护
负责学校房屋及共用部位、公共楼道灯、路灯、公共场所场地的维护保养。

2、公共设备、设施管理和维护
1）负责共用设施设备的运行、维护与管理，正常供电给水到户,负责消防设施设备的日常维护保养，消防设施设备能正常启用；

2）负责公共排水设施设备的维护保养；

3、清洁与卫生管理

1****点击查看学校指定的公共楼道、走道、厕所及公共场所场地以及专用功能室的卫生清洁、垃圾清运和消杀工作；

2）及时进行沟道、下水管道等排水排污系统的清疏，保证排水出户后的管路畅通。

4、绿化管理

负责校园内园林绿化的日常管理，做好花卉草木的养护工作，保持花卉草木外形优美，生长良好；

5、根据学校日常工作开展的其他服务工作。

四、交付时间和地点：

1、服务期限：三年，合同一年一签。

2、服务地点：采购人指定地点。

五、服务标准：

（一）物业管理机构设置与人员配备

1、人员配备要求

根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到“一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配”，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到100%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到100%。

管理人员具备处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；****点击查看服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。

序号	岗位	人数	工作范围
一	项目经理	1	**点击查看学校物业管理工作。**点击查看学校其他工作。
二	房屋及公共设施维护服务人员	3	人员组成：综合维修1人，电工2人。负责水电设备、消防设备、特种设备的管理、运行、维护及日常零星维修工作。负责门窗、座椅、教学家具维修、建筑泥木维修。****点击查看学校其他工作。
三	环境卫生保洁人员	7	负责校园共用部位、公共场所、厕所等的清洁卫生，垃圾清运以及多功能教室、报告厅和会议室等功能室的清洁维护。****点击查看学校其他工作。
四	绿化养护人员	1	负责校园花卉草木养护工作。****点击查看学校其他工作。
小计		12人

备注：1.项目经理不得由其他岗位人员兼任，本项目配备的总人数至少达到12人。其中男性不得超过57周岁，女性不得超过52周岁。

2.投标人需依据本项目所需岗位、人数提交拟派人员名单，列表进行说明（表格内容包含姓名、身份证号码、联系方式等）。投标人应保证投标文件中的拟派人员在履行合同时如约到岗。

3.中标人拟派人员应固定，不得擅自更换，如有人员更换，至少提前20天向采购人进行书面报告。

4.★投标人须承诺，中标后为本项目配备的人员购买社会保险及人身意外险（提供承诺书并加盖投标人公章，格式自拟）

（二）物业管理服务工作标准

综合管理服务标准	1	管理办公室	（1****点击查看办公室。
			（2）办公场所整洁有序，有专门的使用人接待区域。
			（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	2	管理人员要求	（1）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。年龄层次合理。
	3	服务时间	周一至周日每天12小时提供服务。
	4	日常管理与服务	（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
			（2）24小时受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
			（3）对使用人的投诉在24小时内答复处理。
			（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
			（5）建立完善的档案管理制度，****点击查看学校物业管理档案。
			（6****点击查看学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
			（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、****点击查看学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低于校园的50%。
			（8****点击查看管理处内部管理制度和考核制度。
			（9）广泛运用计算机进行管理。
			（10）服务窗口应公开服务内容和程序。
			（11）每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
公共区域清洁卫生服务标准	1	地面和墙面	地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；保持材质原貌，干净、有**。
	2	楼梯扶手、栏杆、窗台	每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
	3	消防栓、指示牌等公共设施	隔天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
	4	天花板、公共灯具	每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
	5	门、窗等玻璃	保持洁净、光亮，无灰尘、无污迹。
	6	**、屋顶	保持清洁、无垃圾。
	7	垃圾收集	按楼层、区域设置垃圾收集点，每日定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
	8	厕所	每日循环保洁；每日消毒一次；表面光亮、无污迹；无异味、无残留。
	9	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。校园主干道路卫生必须在学生入校前完成。
	10	公共灯具、宣传栏、小品等	每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
	11	水景	打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
	12	垃圾站（箱）	有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾站（箱）循环保洁，垃圾站（箱）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
	13	果皮箱、垃圾桶	合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
	14	冲洗消毒	楼道、走廊地面等有呕吐物时彻底冲洗消毒，配合保健室工作。
公共区域绿化日常养护服务标准	1	草坪修剪	草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。
	2	草坪清杂草	及时清除杂草，做到基本无杂草。
	3	草坪灌、排水	常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
	4	草坪施肥	按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复**二到三遍。
	5	草坪病虫害防治	预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
	6	草坪其它	绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。
	7	树木修剪	乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。
	8	树木中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，无杂草。
	9	树木施肥	按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复**二遍。
	10	树木病虫害防治	预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。
	11	树木扶正、加固	树木基本无倾斜。
	12	树木其它	乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	13	花坛布置	每年中有四次以上花卉布置，四季有花。
	14	花坛灌、排水	保持有效供水，无积水。
	15	花坛补种	缺枝倒伏及时补种。
	16	花坛修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，施复**一次，盛花期追肥适量
	17	花坛病虫害防治	适时做好病虫害防治。
	18	花卉培育	按季节培育培育鲜花等观赏植物
校园设备设施日常运行、保养、维修服务标准	1	房屋结构	每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知甲方：
			（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。
			（2）更换校园门窗五金件。
			（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。及屋面小型漏水维修。
			（4）更换校园门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。
			（5）校园道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。
			（6）设施、设备标识修补。
			（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
	2	门窗	每天巡视楼内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。按学校要求按时开门，锁门。
	3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
	4	管道、排水沟	每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
	5	屋顶
	6	围墙	每半月一次巡查围墙及防护网，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
	7	道路、场地等	每周一次巡查道路、护坡、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损，侧石平直无缺损。
	8	休闲椅、凉亭、	每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
	9	雕塑、景观小品	每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
	10	运动设施	每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
	11	安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
	12	水景（动力）	1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
	13	普通水泵	1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
			2、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
			3、供水设备保养。
	14	电灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，校内楼道灯、路灯及教学办公场地亮灯率在99%以上。
	15	公共电气柜（箱）	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
	16	配电间	按学校有关规定进行值班巡查。
	17	避雷设施	每年检查保养避雷装置一次，保证其性能符合国家相关标准。通过避雷系统年安全检测。
其他	（1）学校举办各类大型活动，配合做好相关工作，服从学校统一调度。（2）日常教育教学中，因工作需要搬运教具、桌椅等任务，****点击查看学校的派工单后及时做好人员的协调安排，按时完成任务。（3）应制定严格的保密措施，注意舆情管控，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录。
备注	以上维修耗材及**点击查看学校支付（大、中型及改**点击查看学校另行安排经费进行）。

(三)服务目标

按照**市示范物业服务项目服务标准，完善服务，规范管理，让师生员工在各个物业方面的满意程度达到90%以上。

编号	项目	百分比
1	房屋完好率	98%
2	房屋零修、急修及时率	100%
3	返修率	不超过2%
4	公共配套设施完好率（道路、照明等）	98%
5	消防设备设施完好率	98%
6	校区内道路交通安全率	98%
7	绿地完好率	99%
8	保洁清扫到位率	100%
9	垃圾每日清除率	100%
10	有效投诉处理率	100%
11	有效投诉率	小于1%
12	管理人员和专业技术人员持证上岗率	100%
13	物管区域内违法行为处理及时率	100%
14	员工培训覆盖率	100%
15	合同履约率	100%
16	校方和师生的对物业服务的满意率	90%以上

六、验收标准：

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

2、验收的标准和依据：包括本采购项目的招标文件、中标人的投标文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范；

3、验收按照《****点击查看政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购[2024]5号）的规定，本项目采取分期验收，在合同签订后根据《物业服务考核标准》由采购人按月进行考核验收。

物业服务考核标准

附件1：****点击查看物业管理考核细目表

序号	考评项目	评分细则	分值	扣分标准
一	综合要求 (10分)	1、年度工作有计划、有月总结及次月计划	2	每缺一项扣0.2分
		2、按要求配足各岗位人员，管理人员和专业技术人员必须持证上岗	3	每少1人扣1分，无证上岗每人扣0.2分
		3、每月初向总务处报送上月维修明细表、各岗位工作人员流动情况表	2	没有月报扣0.5分
		4、物业办公室建立24小时值班制度（节假日及休息时间电话值班）。接受学校师生对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理。	3	无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣0.5分
二	服务质量 (30分)	1、对于每次检查中发现的问题，在下次检查中（超过一天）仍未作处理，****点击查看管理部门汇报和说明原因的。	10	每次每项扣2分
		2、受理各项报修服务项目（服务范围内），超过2次及以上未作处理。停电停水信息发布不及时的。	5	每次每项扣0.5分
		3、受理设施设备维修项目以及会议培训服务项目，无故拖延，致使不能保证服务并影响正常运行的。	5	每次扣1分
		4、文体活动场所的服务管理，按规定开放，按规格严格控制人员进出。	5	未按规定管理每项扣0.5分，发生投诉每次扣1分
		5、受理采购人日常布置的任务，未按要求落实的。	5	每次每项扣0.5分
三	房屋维护 (6分)	1、对服务范围内房屋本体及附属建筑物、构筑物按时巡查，发现问题及时报告，并进行相应处理。	3	发现问题未及时报告和处理每次扣0.5分
三	房屋维护 (6分)	2、协助总务处对校内**或维修工程进行施工安全和卫生质量监管。	3	监管不到位每宗扣1分
四	公共设施 (30分)	1、未经学校许可，中标人员工将公共设施挪作它用或虽经许可但使用后未及时归位的。	5	每发现一次扣0.5分
		2、对公共设施及公共财产监管不到位，因工作人员未履行职责导致公共设施及公共财产（含标识牌、道闸、花坛、监控镜头、路灯、泛光灯、背景音箱、管道等）遭人为损坏，未能及时发现报告的。	5	每发现一次扣0.5分
		3、对公共设施出现的各类故障24小时内不及时进行维修或更换，也不主动向主管部门汇报的。	5	每宗扣0.5分
		4、电梯管理和室内外公共照明系统，不按相关规定操作执行，造成能源浪费的；公共设施被人为破坏、损坏、遗失的。	5	每次（宗）扣0.5分
		5、未经同意，擅自使用大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；敞开门窗、无人员时使用空调，造成能源浪费的。	5	每次扣1分
		6、未按合同要求对公共设施进行维护，导致设施功能不可逆性失效或损毁的。	5	每宗扣1分
五	设备维护 (4分)	因中标人服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的。	4	每发生一宗扣2分

附件2：****点击查看物业服务方案考核实施细则

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和我校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

****点击查看领导小组。****点击查看小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由总务处正、副主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；****点击查看办公室主任、教育处主任、工会主席，总务处专干组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；主要负责收集师生对校内物业管理工作的意见和建议；在当月服务期满后的次月15日前对上月物业管理工作进行一次满意度评定；****点击查看小组布置的有关物业服务管理的相关工作。****点击查看办公室设在总务处。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《****点击查看物业管理考核细目表》的执行情况、****点击查看小组满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为80分、10分、10分，满分100分。

1、《****点击查看物业管理考核细目表》的执行情况分值80分。《****点击查看物业管理考核细目表》****点击查看领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在当月服务期满后的次月15日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《****点击查看物业服务方案考核实施细则》****点击查看小组在考核检查过程中与中标人商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分80%；

2、****点击查看小组满意度调查。满意度调查由中标人在在当月服务期满后的次月15****点击查看小组发放调查表，将调查表原****点击查看领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，****点击查看领导小组写出“不满意”的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为10分；满意度调查由总务处设计并组织，在当月服务期满后的次月15日前统计评分一次，折合成满分10分计入，并****点击查看领导小组办公室。满意度总分10分，是考核总分的10%；

3、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和****点击查看领导小组在每月25日前对《物业服务任务工单》的完成情况进行评定，在当月服务期满后的次月15日前统计评分一次，满分10分，如有一项未完成扣5分，完成不及时扣2分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的10%。

三、考核结果的运用及处罚

物业管理考核总分为100分。每月统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共12次。

每月总评分达到90分（含）以上为优秀；

每月总评分在85分（含）至90分（不含）之间为良好；

每月总评分在80分（含）至85分（不含）之间为合格；

每季度各月的评分在合格及以上区间，按合同约定全额支付物业管理费；

每月总评分在80分以下为不合格，每少一分扣发当月物业管理费100元，扣完为止。如在一个合同周期内，连续三个月或累计三个月评定为考核不合格，学校有权终止服务合同。

另外，如出现下列情况，按实际情况扣除费用:

1、每月被投诉3次以上，经查实为物业方人员工作原因，扣100元/次；

2、由于物业方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500元/次；

3、由于物业方的服务质量不到位，造成校方的经济损失，由物业方承担后果和经济责任。