三、服务需求
本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限：自合同签订之日起一年
履约地点：**市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：每季度结算一次，具体付款时间最终以财政拨款时间为准。结算时需提供投标报价汇总表及分项明细表。
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| ****点击查看政府办公区 | **区中央路64号 |
注：物业管理服务项目涉及多处物业的，可以分不同地址在上表中列明各物业名称和地址。 本需求标准中的省略号为自行添加部分。
2.物业服务范围
【物业名称1】
（ 1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 建筑 1 名称 | ****点击查看政府办公楼 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 5239平方米 | 见“3.5 保安服务” |
| 需保洁面积（㎡） | 5239平方米 | 见“3.4 保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 369个，684平方米 | 见“3.2 房屋维护服务”“3.4 保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌27，会议椅95，投影仪1套，电视1台，话筒1只 | 见“3.2 房屋维护服务”“3.4 保洁服务”“3.6 会议服务” |
| 会议室数量（个）及总面 积（㎡） | 会议室3个，会议室面积250平方米 | 见“3.4 保洁服务”“3.6 会议服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面 积（㎡） | 9个，252平方米 | 见“3.4 保洁服务” |
| 设施设备 | 消防系统 | 干粉灭火器56个，水基灭火器4个 | 见“3.5 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务” |
注：此表格详细列出了不同建筑物的物业管理指标项及其明细。若存在“建筑 2 ”，则相应增加内容，以此类推。
以上内容体现需要投标人进行物业管理的物业的情况、边界、范围。指标的设置要充分考虑可能影响投标人报价和项目实施风险的因素。
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等。
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展 1 次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并 进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过 必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求投标人进行调换。如因供 应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工 作岗位的保密要求。 |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （3）每季度至少开展 1 次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想 政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他： 客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或 向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，****点击查看政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升 管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格 的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 | 重大活动后勤保障 | （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安 排制定详细的后勤保障计划。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安 全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待 **，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 7 | 应急保障预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情 火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应 急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急 预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| 8 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相 关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、 保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。 |
| 9 | 信报服务 | （1）及时投送或通知收件人领取。 |
| 10 | 服务热线及紧急维修 | （1）设置 24 小时报修服务热线。 |
| （2）紧急维修应当 15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
3.2房屋维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 主体结构、围护结构、部品部件 | （1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| （2）每季度至少开展 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （3）每半月至少开展 1 次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采 购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 |
| （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 |
| 2 | 其他设施 | （1）每半月至少开展 1 次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查 1 次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修 方案实施维修。 |
| （2）每年至少开展 1 次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案， 待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （3）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。 |
| （4）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 |
| 3 | 装饰装修监督管理 | （1）装饰装修前，投标人应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装 |
| 饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。 |
| （2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。 |
| （3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼 结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。 |
| 4 | 标识标牌 | （1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第 1 部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与 安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第 1 部分：标志》（GB13495.1） 的相关要求。 |
| （2）每月至少检查 1 次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检 1 次。 |
| （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| 2 | 设备机房 | （1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案 流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视 及外来人员记录清晰完整，标识统一。 |
| （2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 |
| （3）每半月至少开展 1 次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 |
| （4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 |
| （5）安全防护用具配置齐全，检验合格。 |
| （6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 |
| 3 | 给排水系统 | （1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。 |
| （2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。 |
| （3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| （4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视 1 次。每年至少养护 1 次水泵。 |
| （5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| （6）每季度检查室外所有雨水井、排雨水管线一次，确保雨水排放畅通。 |
| （7）每月检查室外所有排污水井、化粪池、排水管线，确保污水排放畅通，发现问题及时处理。 |
| 4 | 电梯系统 | （1）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每**少开展 2 次电梯的安全状况检查。 |
| （2）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位 置。 |
| （3）每年至少开展 1 次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。 |
| （4）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSG T5002）的有关要求。 |
| （5）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG08）的有关要求。 |
| （6）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练 1 次。电梯出现故障，物业服 务人员 10 分钟内到场应急处理，维保专业人员30 分钟内到场应急处理。 |
| （7）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。 |
| （8）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。 |
| （9）根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。 |
| 5 | 空调系统 | （1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。 |
| （2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。 |
| （3）定期维保并做好记录，****点击查看设备处于良好状态。 |
| （4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展 1次运行情况巡查。 |
| （5）每半年至少开展 1次管道、阀门检查并除锈。 |
| （6）每年至少开展 1次系统整体性维修养护，检验 1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 |
| （7）每年至少开展 1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每 2年至少开展 1次风管清洗消毒。 |
| （8）每年至少开展 1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展 1次挂机和室 外支架稳固性巡查。 |
| （9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。 |
| （10）发现故障或损坏应当在 30 分钟内到场，紧急维修应当在 15分钟内到达现场，在 12小时内维修 完毕。 |
| 6 | 消防系统 | （1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。 |
| （2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503 或 XF503）的相关要求。 |
| （3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。 |
| （4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。 |
| （5） 自动喷水灭火系统启动正常。 |
| （6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 |
| （7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 |
| （8）正压送风、防排烟系统运行正常。 |
| 7 | 供配电系统 | （1）建立 24 小时运行值班监控制度。运行值班人员每小时对高低压供电设备巡视一遍，并认真记录供电参数，如遇供电局停电，需要5分钟内启动发电机供电，****点击查看政府办公楼正常用电； |
| （2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护(包括紧固螺丝.调整相间平衡. 测开关线路温度.检查变压器排风机、打扫卫生等等)，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 |
| （3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| （4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 |
| （5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应 急事件上报及处理工作。 |
| （6）复杂****点击查看维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 |
| 8 | 弱电系统 | （1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。 |
| （2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 |
| （3） 对所有音响广播设施、监控设施、门禁设施、自动门等每周检查一次，保证全面完好使用。 |
| （4） 对电子门锁每2月更换一次电池。 |
| 9 | 照明系统 | （1）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 |
| （3）每**少开展 1 次公共区域照明设备巡视。 |
| 10 | 锅炉设备/热力站 | （1）建立 24 小时值班监控制度。 |
| （2）每年至少开展 1 次锅炉设备的全面检查。 |
| （3）每年至少开展 1 次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。 |
| （4）每年至少开展 1 次锅炉水质检测，确保水质合格。 |
| （5）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。 |
| 11 | 采暖系统 | （1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| （2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。 |
| （3）做好供暖前检查等相关准备工作。 |
| （4）暖气片上水前，提前通知采购人。 |
| （5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。 |
| （6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。 |
| 12 | 服务热线及紧急维修 | （1）设置 24 小时报修服务热线。 |
| （2）紧急维修应当 15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的投标人完成，如投标人自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。
3.4保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符 合国家相关规定要求。 |
| （4）如委托第三方实施服务，****点击查看保障中心同意，并在中心指导、监管下实施。 |
| （5）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 |
| 2 | 办公用房区域保洁 | （1）大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每**少开展 1 次清洁作业。③指示牌干净，无污渍，每日至少开展 1 次清洁作业。 |
| （2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展 1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展 1 次清洁作业。 |
| （3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。 |
| （4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。 |
| （5）作业工具间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 |
| （6）公共卫生间：①卫生间清洁要求每隔1小时必须清洁一次，人群密集的区域需缩短清洁间隔时间增加清洁次数。②在人员减少的时间要对卫生 间进行重点清洁，主要清洁便池、小便池和地面，确保卫生间始终保持清洁干净，无异味、无污渍。③面盆、台面、墙壁干净光亮、无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕。④便池及小便池周围的地面清洁要及时且无尿渍，需使用专用的拖布或水刮进行擦干处理，禁止与其它拖布混用。⑤及时补充卷纸、檫手纸、洗手液、香皂，不能出现缺少现象。⑥卫生间的设施如天花板、隔断板、 墙面等每周要进行1次大清洁，确保无灰尘、无污渍，光亮整洁。 |
| （7）电梯轿厢：①每天对电梯内外每隔30分钟巡视并清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每**少对电梯进行一次大清洁， 包括电梯门槽。②灯具、操作指示板明亮。 |
| | （8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展 1 次清洁作业。 |
| （9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展 1 次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准 详见 3.4.1） |
| （10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展 1 次清洁作业。 |
| （11）机关办公楼早7：40时前保洁完成；会客室、会议室实行用后即时保洁。 |
| （12）空调口、排风口，每周清洁1次，确保无灰尘.无污渍。 |
| （13）随时检查公共区域的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。 |
| 3 | 公共场地区域保洁 | （1）每天对道路、停车位进行清扫2次，其余时间要不定时的 进行巡视清扫，保证楼前道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、 无纸屑、无烟头、无污渍等。 |
| （2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。 |
| （3）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 |
| （4）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展 1 次清洁作业。 |
| （5）清洁室外照明设备，每月至少开展 1 次清洁作业。 |
| （6）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展 1 次巡查。 |
| （7）办公区外立面定期清洗、2 米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展 1 次清洗。（各类材质外立面服务标准详见 3.4.1） |
| （8）室内运动场所卫生清洁①每天对运动场所各健身器材进行清洁，发现问题要及时报修，始终保持器材良好的状态。②地板和地胶地面，每天要在使用后进行清洁(每天3次) 并经常巡视，发现水渍、汗渍等要立即处理干净，确保地面干净， 无水渍、无汗渍、无灰尘、无垃圾等杂物。③运动场所内的附属设施各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、 玻璃围挡、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备 等每天至少清洁1次，并经常巡视发现问题要及时清洁处理。④卫生间及淋浴间保持干净整洁，每天定时清洁，墙面和地面无水迹、无锈渍、无异味、淋浴喷头、水龙头的电镀光亮无水痕。 |
| （9）会议室卫生清洁①每天早中晚3次对会议室的地面进行推尘和清洁，确保地 面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态。②会议室的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、转门、栏 杆、玻璃围挡、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮， 无手印、无灰尘、无污渍。③随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时 报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。 |
| （10）地毯和地垫的清洁保养①每天对电梯地毯和室内擦尘地垫至少吸尘5次，并随时巡视检查，发现杂物污渍要及时处理干净。②每天晚上更换电梯地毯，每天对撤下的电梯地毯进行清洗 保养，确保电梯地毯干净整洁，无异味.无污渍。③擦尘地垫每周要清洗1次，并确保干净整洁，无异味、无污渍。门前室外的防水防沙尘地垫，每天要吸尘2次，并随时保持干净整洁，并每周用水冲洗1次(根据天气情况可增加次数)。 |
| （11）内外玻璃窗及玻璃幕墙清洁①每天要求随时巡视清洁，确保玻璃无灰尘.无手印.无污渍. 光亮整洁。②一层内外玻璃幕墙要求每周大清一次，下雨时增加次数。 垃圾清运。 |
| 4 | 垃圾处理 | （1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。 |
| （2）桶身表面干净无污渍，办公区域每天至少收集垃圾2次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱.茶渣桶无满溢现象。 |
| （3）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展 1 次清洁作业。 |
| （4）垃圾装袋， 日产日清。 |
| （5）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。 |
| （6）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 |
| （7）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。 |
| 5 | 卫生消毒 | （1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每**少开展 1 次作业。 |
| （2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展 1 次作业。 |
| （3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 |
3.4.1具体清洁要求
| 序号 | 材质 | 清洁要求 |
| 1 | 瓷砖地面 | （1） 日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 |
| （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 2 | 石材地面 | （1）根据各区域的人流量及**石的实际磨损程度制定**石的晶面保养计划。 |
| 3 | 地毯地面 | （1） 日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。 |
| （2）用地毯清洗机进行整体清洗，除螨。 |
| 4 | 乳胶漆内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 5 | 墙纸内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 6 | 木饰面内墙 | 有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。 |
| 7 | 石材内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 8 | 金属板内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
注：根据物业用材情况选择清洁要求
3.5保安服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立保安服务相关制度，并按照执行。 |
| （2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 |
| （3）配备保安服务必要的器材。 |
| 2 | 出入管理 | （1）办公楼（区）主出入口应当实行 24 小时值班制。 |
| （2）设置门岗，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序；节假日期间登记来访人员。 |
| （3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系， 同意后方可进入。 |
| （4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。 |
| （5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，****点击查看机关进行处理。 |
| （6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。 |
| （7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进 出**接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包 括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 |
| （8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过 5 分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率 100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；****点击查看办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事 项）。 |
| 3 | 值班巡查 | （1）建立 24小时值班巡查制度，必须做到每小时巡逻一次，保证每个楼层的巡视点位不能漏打。 |
| （2）制定巡查路线，巡逻检查的员工必须佩带工牌，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 |
| （3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报值班室并做好安全巡查记录，同时在现场采取相应措施。 |
| （4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 |
| 4 | 监控值守 | （1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 |
| （2）监控设备 24小时正常运行，监控室实行专人 24小时值班制度，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录。 |
| （3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 |
| （4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 |
| （5）监控记录保持完整，保存时间不应少于 90 天。 |
| （6）不带****点击查看工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。 |
| （7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 |
| 5 | 车辆停放 | （1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 |
| （2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 |
| （3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 |
| （4）非机动车定点有序停放。 |
| （5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过 3 分钟。 |
| 6 | 消防安全管理 | （1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 |
| （2）消防监控室实行24小时值班制度并要求专人值守，严格执行交接班制度，禁止无关人 员入内。禁止调整更改消防设备技术参数，禁止将技术参数泄露给无关人员，****点击查看政府消防安全。 |
| （3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。 |
| （4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。 |
| （5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展 1次消防演练。 |
| 7 | 突发事件处理 | （1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。 |
| （2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。 |
| （3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。 |
| （4）每半年至少开展 1次突发事件应急演练，并有相应记录。 |
| （5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。 |
| （6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。 |
| （7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。 |
| 8 | 大型活动秩序 | （1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。 |
| （2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。 |
| （3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 |
3.6会议服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 会议受理 | 接受会议预订，记录会议需求。 |
| 2 | 会前准备 | 根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措 施。 |
| 3 | 引导服务 | 做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。 |
| 4 | 会中服务 | 会议期间按要求加水。 |
| 5 | 会后整理 | 对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。 |
3.7餐饮服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 服务管理范围 | （1）负责提供工作人员早、中餐(包括休息日、节假日及每天 晚上值班餐)。其中：就餐人员约540人。 |
| （2）负责重要活动和各类应急任务的用餐保障。 |
| （3）负责制定科学、合理营养搭配食谱，做好成本核算，做到 日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品 服务及管理。 |
| （4）负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。 |
| （5）负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。 |
| （6）负责食堂食品卫生安全，负责各个食堂餐饮责任险。 |
| （7）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。 |
| （8）严格遵守需方各项规章制度，服从需方管理人员监督管理， 做好需方交办的其他工作任务。 |
| （9）负责保障食堂外卖食品安全、及时。 |
| （10）负责全部工作人员的人事、劳资、保险及相关法律责任。 |
| （11）能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。 |
| 2 | 服务管理要求 | （1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。 |
| （2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。 |
| （3）所有服务人员均应身体健康，无传染病及其他疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。 |
| （4）根据季节变换情况，配合需方制定周营养食谱，公布并严 格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热 量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。 |
| （5）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整 服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。 |
| （6）按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。 |
| （7）指标要求：卫生质量合格率100%;工作人员保证身体健康 状况良好，拥有健康证和年体检率100%;通过满意度测评就餐人员 满意率达到95%以上 |
| （8）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。 |
3.8 财务物资管理要求
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 管理要求 | （1）妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。 |
| （2）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。 |
| （3）对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。 |
4.物业管理服务人员需求（42人）
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） |
| 服务中心 | 项目经理 | 1 | 1 | 具有大专及以上学历，具有较强的管理协调能力，具备一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效改进。（投标文件中需提供简历复印件并加盖公章） |
| 基本服务 | 项目主管 | 1 | 1 | 具有大专及以上学历，具有较强的管理协调能力，具备一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效改进。（投标文件中需提供简历复印件并加盖公章） |
| 公用设施设备维护服务 | 万能工 | 3 | 3 | 男性，精通水电、门窗维修等操作流程，具有水暖专业基础知识，熟悉给排水设备、设施运行、维护、管理等工作。 |
| 保洁服务 | 主管 | 1 | 1 | 女性，具有大专及以上学历，组织协调力强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用。 |
| 保洁员 | 9 | 9 | 女性，五官端正.动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。 |
| 保安服务 | 保安员 | 2 | 4 | 男性，身高在1.70米以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强，退伍或转业军人优先。 |
| 餐饮服务 | 主管 | 1 | 1 | 具有大专及以上学历，持有健康证，机关食堂餐饮服务管理经验，责任心强，五官端正、气质端庄。 |
| 厨师长 | 1 | 1 | 具有厨师职业技能等级证书，持有健康证，具有厨师长工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。 |
| 厨师 | 2 | 2 | 具有厨师职业技能等级证书，持有健康证，有大中型单位食堂的工作经验。熟悉餐饮的相关知识及礼仪。 |
| 面点大工 | 1 | 1 | 具有面点师职业技能等级证书，持有健康证，****点击查看酒店面点制作工作经验。熟悉餐饮的相关知识及礼仪。熟练面点制作工艺及高超技能。能够制作各种中西面点及生日蛋糕。 |
| 面点小工 | 3 | 3 | 持有健康证，能够配合面点大工制作各种中西面点及生日蛋糕，有相关工作经验。 |
| 服务员 | 3 | 3 | 持有健康证，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，女性，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅**。 |
| 切配 | 4 | 4 | 持有健康证，具有餐饮服务工作经历，女性。 |
| 拌菜 | 2 | 2 | 持有健康证，具有餐饮服务工作经历，女性。 |
| 传菜 | 1 | 1 | 持有健康证，具有餐饮服务工作经历，女性。 |
| 洗消 | 5 | 5 | 持有健康证，具有餐饮服务工作经历，女性。 |
注：投标人应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。
投标人应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
5.需要说明的其他事项
5.1 零星维修材料费用
涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担：
（1）工程消耗品（线槽、双面胶、玻璃胶、生料带、开关、软连接、电线、网线、电话线等）
（2）工程：水钻、电剪、电笔、铁钳、螺丝刀等工程维修用具。
5.2 低值易耗品费用
涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担：
（1）保洁消耗品（垃圾袋、玻璃清、卫生纸、擦手纸、拖布、笤帚、尘撮、尘推油、芳香球、大头针、火碱、酒精、洁厕灵、消毒片、洗涤剂、洗手液等）
（2）会服消耗品（电池、毛巾、纸抽、牙线、纸杯、白手套、百洁布、清洁剂、手消等）
（3）食堂消耗品（牙签、牙线、口香糖、方便袋、保鲜膜、垃圾袋、洗洁精、手套、套袖、围裙、防滑鞋、擦锅球、百洁布、洗衣粉、餐巾纸、擦手纸、卫生纸、洗衣液、消毒湿巾、洁厕灵、消毒酒精、抹布、拖布、火碱等）
招标后项目所需工具由中标人带入，服务期满后带走：
（1）保洁：玻璃刮、皮搋子、拖布、铲子、剪子等保洁用具。
（2）会务：粘毛器、水性笔、多功能壶、插排等会务用具。
注：本款涉及的零星维修材料、低值易耗品、苗木、客耗品等费用，不论是由投标人，还是采购人承担，涉及的相关服务由投标人承担，服务费用包含 在物业服务项目合同金额之内。
6其他要求
6.1物业餐饮包组费用预算组成，包括但不限于：员工工资、社会保险、工会会费、服装费、员工伙食费、管理费、税金、加班费、物耗费、食堂从业人员体检费及公众责任险等费用。（投标人的投标报价为含税价）。
6.2物业餐饮服务费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资及一切相关费用并负责员工的信访稳定工作。
6.3中标人要保证从业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须要及时调整。
6.4采购人将对物业餐饮服务人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
6.5中标人的物业餐饮服务相关人员必须政治可靠，无违法犯罪记录。
6.6中标人签订合同后，全部物业餐饮服务人员必须 24 小时之内到位。
6.7中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核。
6.8中标人负责餐饮设备日常维修、维护，维修费用单件500元以下由中标人负责，500元以上由采购人负责。
6.9合同执行期内，为满足采购人工作需求，中标人如需安排相应人员加班，加班费用由中标人负责。
6.10采购人负责电梯年检，中标人负责电梯日常维护并具有电梯管理证。
6.11员工工资不得低于本市最低工资标准。
6.12员工伙食费为每人每月330元，****点击查看公司承担并保证每月10日前足额交纳到采购人指定账户。
6.13合同履约期间，如因中标人工作失误、管理不善、不细不实或其他非不可抗拒因素，而对采购人造成经济损失、工作被动或其他不良影响的行为，采购人将视情况轻重，除补偿经济损失外，还要追加罚款，直至有权单方提出终止合同。
6.14合同期满，中标人按合同约定的质量标准履行服务职责，全年考核平均分数85分以上，经双方协商，可续签合同一年；第二年合同期满，中标人全年考核平均分数85分以上，可再续签合同一年。
6.15合同期内采购人对中标人进行考核，按照《****点击查看保障中心物业管理考核办法》进行考核，每月公示一次。考核得分80分以上为合格。同一家中标人在采购人负责的考核中每半年5次以上（含5次）不合格的，采购人有权单方提出终止合同且不承担违约责任。
****点击查看保障中心物业管理考核办法
| 物业考核细则 |
| 部门 | 考核内容 | 细则 | 扣分标准 | 扣分 | 具体扣分项目 |
| 基本要求 | 着装统一，无便装的情况出现，单次扣两分 | 2 | | |
| 员工进行定时培训,需留存视频台账报送物业考核人员，没有视频台账的抽查，单次扣两分 | 2 | |
| 无喧哗顶撞等情况，单次扣两分 | 2 | |
| ****点击查看工程部极端天气或突发情况（停水、停电等）有应急预案，不定期抽查 | 2 | |
| 节假日期间，加强巡视巡查，发现问题及时上报，及时排除安全隐患 | 3 | |
| 建立相应的安全生产应急预案，安全责任人应熟知安全生产事故的应急处置措施 | 3 | |
| 维护并管理安全设施设备，如消防设施、监控设备、安全出口等。 | 3 | |
| 保洁 | 日常工作 | 卫生间区域（侧坑，小便池，水台，玻璃）无水渍，灰尘，单次扣一分 | 1 | |
| 卫生间无异味，单次扣一分 | 1 | |
| 确保有清扫台账，每天固定时间段进行清洁，巡查，无台账扣一分 | 1 | |
| 垃圾桶垃圾及时倾倒，以快要溢出为准，单次一分 | 1 | |
| 保洁工具固定摆放，有摆放位置固定标签，区分并标识，单次扣一分 | 1 | |
| 确保卫生间消耗品及时补充，单次扣一分 | 1 | |
| 走廊，楼梯区域（地面，楼梯扶手，窗台）有灰尘、烟头、水渍等清洁不到位的情况单次一分 | 1 | |
| 办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。存在摆放不合理、因维护原因花木死亡等现象单次一分 | 1 | |
| 对园区楼体立面、道路、绿化、街设家具、生活垃圾处理点位等进行全方位保洁。存在楼外卫生长时间未处理或垃圾堆放过多（以实际情况为准）单次一分 | 1 | |
| 保安 | 日常工作 | 能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。不定期抽查单次一分 | 1 | | |
| 按时到岗，不得有脱岗无人值守情况，单次一分 | 1 | |
| 制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证消防设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态，存在消防器材维护不当、丢失等情况每次一分 | 1 | |
| 明确各区域防火责任人，有责任单，没有扣一分 | 1 | |
| 物业服务企业负责进出人员的管理，做好安全防盗工作，如出现盗窃现象，核实属实对相关值班保安问责，每次两分 | 2 | |
| 有交接班记录，不定期抽查单次一分 | 1 | |
| 对外来人员实行登记及车辆进行登记，对进出车辆进行管理和疏导，有视而不见的情况单次一分 | 1 | |
| 指派人员负责监控设备，熟练掌握监控设备使用，应对控制设备做好维护保养，并保证24小时开通。不定期抽查单次一分 | 1 | |
| 制定详细的巡逻方案，重点部位增加巡逻濒次，做好巡逻记录，要求制定巡逻月计划，定期上报 | 1 | |
| 不得存在值班期间玩手机、闲聊等情况，单次一分 | 1 | |
| 在遇到异常情况或服务对象紧急求助时，巡逻人员应采取相应措施，及时上报，如有置之不理的情况视情节严重扣分 | 1 | |
| 工程 | 日常工作 | 对建筑内外公共区域下水道、化粪池、配电室、应急电源、消防设施、安全出口等区域进行巡检，有维修、上报不及时，单次一分 | 1 | | |
| 对各区域及公共财产，发现问题及时修复并建立巡查台账，台账留存不定期检查，没有单次扣一分 | 1 | |
| 制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。不定期抽查保养维修计划单次一分 | 1 | |
| 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。机房环境不合格单次一分 | 1 | |
| 对办公家具、灯、各类管道等所有硬件进行巡检，有维修、上报不及时，单次一分 | 1 | |
| 对各部门提出的问题，第一时间前往维修并保证服务效率及质量，如遇业主投诉以及其他情况单次扣两分 | 2 | |
| 会服 | 日常工作 | 会前准备到位。做好会议室检查保洁、茶水准备、音响调试等必备工作，发现问题及时向相关部门报修，保证会议使用，准备工作不到位、房间清洁不到位等情况单次一分 | 1 | | |
| 会中服务到位。按照 | 1 | |
| 会后清场到位。及时检查会议室物品是否缺失损坏、是否有客人遗失物品，做好清场保洁、关闭设备等后续工作，提前检查并做好维护保养，确保下一次会议可正常开展，会后检查不合格单次一分 | 1 | |
| 熟练使用会议室设备，不定期抽查，不能熟练操作的单次一分 | 1 | |
| 对于会议室的绿植及公共财产及时保养，如有保养不到位的情况，单次一分 | 1 | |
| 考核单位： | 被考核单位（签字）： | 部分扣分标准以每处进行扣分，上不封顶 | 此考核表根据日常检查情况及时更新，每次更新以最新考核表为准 |
（签订保密协议、定期培训）等。
联系人14个
可引荐人脉688人
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