长沙铁路第一中学学校物业管理服务合同公告

名称

明细

总面积

建筑面积（㎡）

总建筑面积：38923.64平方米

会议室

室内设施说明

会议室1：综204 会议室大会议桌：1张、椅子：35 张、功放一套；

会议室2：长201 教研室大会议桌：1张、椅子：15 张

会议室3：长301 教研室大会议桌：1张、椅子：15 张

会议室4：长401 教研室大会议桌：1张、椅子：15 张

会议室5：长501 教研室大会议桌：1张、椅子：15 张

会议室数量（个）及总面积（㎡）

会议室：5个；总面积：332.88平方米

报告厅

室内设施说明

报告厅1：办201 报告厅椅子：45条，桌：11条，一套功放设备。

报告厅2：办301 报告厅椅子：154 条，桌：77 条，一套功放设备。

报告厅3：多功能报告厅椅子：522 条，桌：5 条，一套功放设备。

报告厅4：青405 报告厅椅子：140 条，桌：60 条，一套功放设备。

报告厅数量（个）及总面积（㎡）

报告厅：4 个 总面积： 921.43 平方米

卫生间

卫生间数量（个）及总面积（㎡）

卫生间数量：340个；总面积：3338.48平方米

垃圾存放点

各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）

110间办公室垃圾上门收取。

车位数

地下车位数

地下车位数量：196 个

地面车位数

地面车位数量：0 个

车行/人行

车行

车行数量:180 个

人行

人行数量:3250 个

设施设备（可另行附表）

电梯系统

电梯数量0 个，在质保期内

空调系统

立式空调的数量124 台、总功率1054 kw、24台在质保期内。

壁挂式空调数量437 台、总功率1311 kw、151台在质保期内。

给排水系统

给排水系统构成：排污泵、集水井、二次供水水箱、排污泵20 个（功 率2.2 千瓦/个）、集水井40 个（水容积120 m）、二次供水水箱：2 个

消防系统

火灾制动报警系统3 套。

安防系统

安防系统 1 套，已过质保期（或在质保期内）

照明系统

照明系统的构成：普通照明系统、路灯 26个 、高杆灯 6 个

供配电系统

高压柜 2 套、低压柜 6 套，总功率 900KW

名称

明细

室外面积

22051.62 平方米

绿化

8948.51 平方米

运动操场

12360.8 平方米

路灯、草坪灯、音箱

路灯 27 套、草坪灯 0 个 、音箱数量 10 台

消防栓

消防栓数量 16 个

垃圾箱

垃圾桶： 4 个点位

门前三包

门前三包面积： 80 平方米

监控

摄像头：199 个

指示牌、显示屏

指示牌 2 个、显示屏 3 个

序号

服务内容

服务标准

1

目标与责任

下载（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施 方案。

（2****点击查看学校的物业管理包含人员、车辆进入管理；卫生保洁管理、电气设备日常维护管理、 宿管员管理等。

（3****点击查看公司项目团队应遵循以校方为主导向、服务导向、质量导向、效率导向等现代化管理的理念，不断创**改进，灵活适应变化；应运用先进有效的现代化管理手段，以及充分利用信息技术，使用物业管理智能化管理系统软件，提高创新的能力和竞争力。

（4****点击查看公司必须重视节约工作。在内部管理制度或服务工作中，利用信息化办公保障措施，使用智慧物业公共能耗自动监测系统进行管理，****点击查看服务区域内浪费水电的行为和现象，杜绝从业中水电等浪费现象。

2

服务人员要求

下载（1）每季度至少开展 1 次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训， 并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当 经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书 的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如 因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的 20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3

保密和思想政治教育

下载（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展 1 次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4

档案管理

下载（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设 施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施 设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤ 保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁 整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出 登记等。

（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用 途或向其他单位、个人提供。

（4）履约结束后，相关资料交还采购人，****点击查看政府采购相关规定存档。

5

服务改进

下载（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续 提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不 合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

6

重大活动后勤保障

下载（1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（2）按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查， 发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待 **，展现良好形象。

（3）活动进行中应重点关注对师生的疏导，避免拥挤，防止踩踏事故发生。

（4）活动进行中发现不当行为应及时制止，必要时报告采购人;

（5）活动后应对物品物资进行盘点和归位，清洁场地卫生，关闭灯光、空调等设备。

7

应急保障预案

下载（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立 清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施 设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的建立。根据学校隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空 作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项 应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使 用。

8

服务方案及工作制度

下载（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、重大活动服务方案、宿管员服务方案等。

9

信报服务

（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。

（2）及时投送或通知收件人领取。

（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。

10

服务热线及紧急维修

（1）设置 24 小时报修服务热线。

（2）建立高效、快捷的智慧物业报修平台，方便师生快速报修。

（3）紧急维修或突发事件处置应当30分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

工作内容

① 建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

② 建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率达到 99%以上，并每季度更新。

③及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。

④每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

⑤每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评。

⑥对物业人员进行业务培训。

⑦根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

序号

服务内容

服务标准

1

主体结构、围护结构、部品部件

（1）每季度至少开展 1 次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申 请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

（2）每季度至少开展 1 次外墙建材、涂料无脱落、外墙贴饰面、雨篷、散水、空调室外机支撑构 件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案。

（3）每半月至少开展 1 次公用部位的门、窗、楼梯及扶手、走道、通风道、室内地面、墙面、天方案。

（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告， 按采购人要求出具维修方案。

（5）学校外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。

（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。

2

其他设施

下载（1）每半月至少开展 1 次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查 1 次雨 污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案。

（2）每**少开展 1 次防雷装置巡查，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方 案。

（3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。

（4）根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

3

标识标牌

每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。

（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。

2

设备机房

（1）所有设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。

（2）所有设备机房门窗、锁具应当完好、有效。

（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。

（4）设备机房消防、通风、应急照明的维护，防止小动物进入。

（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。

（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。

（7）实时关注监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时汇报。

3

给排水系统

（1）定期对给排水系统、二次供水系统的巡查，发现问题及时汇报。

（2）应定期对污水泵、提升泵、排水泵、阀门、排水进行巡查，确保系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏； 用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次，水泵每月进行1次基础检查。

（4）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。

（5）每月至少开展1次对明沟清理。

（6****点击查看学校卫生间支管（沉水弯前端）的疏通。

（7）卫生间、水房设施正常运行。

4

供配电系统

（1）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于99%。供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（2）配电间实行封闭管理，配置灭火器材。按照国家相关规定要求设置值班岗位、建立24小时运行值班监控制度。

（3）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。配合采购人做好高压电气设备检测工作，留存报告。

（4）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。

（5）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。

（6）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。

（7）复杂****点击查看维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。

（8）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

5

弱电系统

实时关注监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时汇报。

6

照明系统

（1）外路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明应保持98%以上的亮灯率，且外观整洁无缺损、无松落，如有缺损应及时更换。

（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。

（3）每**少开展1次公共区域照明设备巡视。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

（4）建立智慧化人员管理平台，充分利用信息技术对保洁人员进行管理。

（5）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。

2

办公用房区域保洁

下载（1）大厅、楼内公共通道：

①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每**少开展1次清洁作业。

③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。

（2）电器、消防等设施设备：

①配电箱、设备机房、会议室、功能室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。

②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。

（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

（4）作业工具间：

①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。

（5）公共卫生间：

①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。

②地面保持干净无积水、无污渍。

（6）电梯轿厢：

①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。

②灯具、操作指示板明亮。

（7）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。

（8）石材地面、内墙做好清洁工作，每季度开展1次清洁作业。

（9）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。

（10）配合清扫教室扬尘蛛网。

（11）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

3

公共场地区域保洁

（1）每日清扫道路地面、停车场、室外体育场地、绿化带等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水、无大件垃圾。

（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。

（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。

（4）清洁室外照明设备（3米以下），每月至少开展1次清洁作业。

（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。

③面无明显垃圾和扬尘蛛网。

④房屋外墙无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

4

垃圾处理

下载（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。垃圾清收率不低于99%。

（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。

（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。

（4）垃圾装袋，日产日清。

（5）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。

（6）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。

（7）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。

（8）按学校要求清运垃圾至指定点。

5

卫生消毒

下载（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每**少开展

1次作业。

（2）发生公共卫生事件时，配合学校做好消杀工作。

6

其他协助工作

（1****点击查看学校考试安排，配合做好考场部署工作：调摆课桌椅，考试结束后，协助委托方恢复教学设施状态，打扫考场卫生。

（2）大型活动后应对物品物资进行盘点和归位，清洁场地卫生。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（2）做好绿化服务工作记录，填写规范。

（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

（4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。

2

室外绿化养护

（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。

（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，基本无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。

（3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，基本无枯叶、无病虫、基本无死树缺株。

（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。

（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。

（6）落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。

（7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。

（8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。

（9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

服务标准

1、提供宿舍迎新及入住分配服务。

2、学生宿舍楼设专职门岗，按学校实行分时段封闭管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

3、负责楼内防火安全、秩序维护、安全宣传教育，做好台账记录。

4、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

5、负责宿舍楼内公共区域卫生工作，做好宿舍的消毒、熏艾条工作，按国家规定做好垃圾分类的宣传教育工作。

6、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

7、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

8、对学生进行规范化管理，并对所负责楼层的宿舍内务、****点击查看学校要求做好检查登记，配合学校进行学生宿舍卫生、内务评比。 培养学生自主管理能力，帮助学生养成良好的生活习惯。

9、学生生病、受伤等突发事件，采取必要的措施，并及时班主任、****点击查看学校值班人员。

10、****点击查看公司共同管理

11、《学生公寓生活老师工作管理条例》。

岗位

人数

工作内容及要求

项目经理

1人

1、岗位要求

①学历要求：具备大专（含）以上学历

②执业资格要求：应持有物业项目经理证书。

2、服务时间：24 小时按需服务。

物业助理

1人

下载1、岗位要求

年龄要求：女性55岁以下，男性60岁以下

2、服务时间：24 小时按需服务。

水电工

2人

下载1、岗位要求

执业资格要求：应持有**省应急厅颁发的《高压电工证》****点击查看监局颁发的《电工证》； 另 1人应持有**省应急厅颁发的《低压电工证》****点击查看监局颁发的《电工证》。

2、服务时间：24 小时按需服务。

木器维修工

1人

1、岗位要求

年龄要求：60岁以下

2、服务时间：24 小时按需服务。

保洁员

9人

1、岗位要求

年龄要求：女性55岁以下，男性60岁以下

2、服务时间：24小时按需服务。

绿化工

1人

1、岗位要求

①执业资格：应持有园林绿化类相关证书。

②年龄：60岁以下

2、服务时间：24 小时按需服务。

宿管老师

8人

1、岗位要求

年龄要求：55岁以下。

2、服务时间：24 小时按需服务。

下载注：1、投标人需依据本项目所需岗位、人数提交拟派人员详细表格（表格内容包含名字、身份证号码、执业证书情况），并按要求提供物业项目经理证书、高压、低压电工证或电工证、保安员证、园林绿化类相关证书扫描件并加盖投标人公章，未提供或资料有缺漏按无效投标处理。

2、合同签订前采购需对拟派人员的从业资格证原件进行查验，如查验证件有虚假的报监管部门对其进行虚假应标处理。

3、合同签订后，中标人必须在 3 个****点击查看公司办理好交接手续，拟派与投标文件一致的团队成员投入校园物业管理工作，****点击查看学校日常工作。如主要管理人员去要调整，需要经甲方同意才能更换。

4、服务管理目标：师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。