启东汇泰生活集市委托运营管理项目市场询价公告

****点击查看市委托运营管理项目即将实施，现****点击查看市委托运营管理项目进行市场询价调研。

一、项目需求

1. 项目背景

**汇泰生活集市位于****点击查看核心区（惠萍镇华**路西侧、湘江**侧），总建筑面积约23730平方米，其中地上商业建筑面积约17256平方米，地下车库建筑面积约6474平方米。为****点击查看社区的生活圈，提供一个便民、高品质的商业综合场所，现确定一家具有商业综合体运营经验的单位，对汇泰生活集市进行运营管理。

2.运营服务内容（包括但不限于以下内容）：

（1）招商营销：招商推广策略制定与落地执行、全套招商物料编撰；项目开业企划、推广方案编制与落地执行。

（2）商户装修管理：商户装修全周期管理，含进场审批管控、《商户装修手册》编制；商铺一铺一技术条件出具；商户开业报审、现场验收技术支持。

（3）运营体系与商务风控：组织架构与各部门职责梳理、岗位说明书编制、标准化业务流程搭建；项目经营测算建模；招商/租赁合同模板撰写、合同初审与风险审核。

（4）招调管理：项目年度定位优化与调整策略制定，编制招商补商计划并落地实施。

（5）运营管理：租户月度经营数据分析，租费收缴管控，合同台账建立与动态管理。

（6）营销管理编制并落地年度、月度营销计划，开展月度/年度营销效果评估；多种经营点位规划、点位招商及收费管理。

（7）物业管理：项目设施设备维保管理、绿化养护、安全管理、公共环境管理。

3.运营方案及考核细则：

（1）业绩提成：业绩（指向商户收取的租金及管理费）提成采用超额累进制模式。

①提成模式见下表，全部租金（按实收租金为准）低于每年年度目标招商率的不收取租金提成，并同比例扣除年度运营费[例如第一年实际完成业绩为120万元，则甲方应支付的第一年运营费=每年度中标金额×（120÷154）]，在最后一个季度支付运营管理费时扣除；

②如****点击查看商铺作为经营或公益便民场所的，则对运营单位的业绩指标按甲方自留部分的面积与商业总建筑面积的比例，同比例减少。（农贸市场农民自产自销专区除外）

（2）考核细则

对运营单位的考核：具体采用综合评分法，总分由三部分组成，运营管理考核占比80%，招商考核占比15%，租金收缴考核占比5%。

①运营管理考核满分100分，甲方不定期（每季度不少于一次）**运营单位管理人员进行考核，年终取平均分，具体考核细则详见附件；

②招商满分考核100分，每年度考核一次，得分为100分×招商完成率；

③租金收缴满分100分，每年度考核一次，得分为100分×租金收缴率；

④年度最终得分=运营管理考核分×80%+招商考核分×15%+租金收缴考核分×5%；

⑤年度最终得分在90分以上（含90分）的全额支付租金提成；在85分至90分之间（含85分）的扣除租金提成的10%；在80分至85分之间（含80分）的扣除租金提成的20%；80分以下的扣除租金提成的30%。

⑥连续两次季度考核或年度考核低于80分的，甲方有权终止与运营单位的**关系。

⑦年度招商率低于年度目标的80%，甲方有权终止**关系。

（3）运营单位需按约定定期向甲方报送运营服务成果资料：

①季度资料：运营工作日常管理台账、人员在岗台账、设施巡检记录、保洁安保工作记录、卫生情况台账、投诉处理台账等。

②年度资料：每年不少于两次的消防安全培训台账、现场问题整改汇总、设施维保总结等。

运营单位考核或验收不合格的，应按甲方要求限期整改；逾期未整改或整改后仍不合格的，甲方有权扣减相应服务费用、要求运营单位承担违约责任并解除合同。

未经甲方书面同意，运营单位不得将本项目全部或部分转包、违法分包或委托第三方实施；经甲方书面同意由第三方实施的，不免除运营单位对服务质量、安全、人员管理及全部合同义务承担的责任。

甲方选择终止合同的，甲方按实结算运营管理费并有权没收乙方履约保证金且不支付任何提成，同时不承担任何违约或赔偿责任。

4.人员数量配备要求：

团队20人：项目总经理1人；招商营运3人（招商营运总监1名，招商营运经理1名，招商营运主管1名）；工程物业16人（工程物业主管1名，物业保安、消控员合计8名，工程技工3名，物业保洁4名）。

具体上岗人数，由运营方根据集市运营状况适时调配。

注：①中标供应商在签约进场管理后必须按照上述配置要求派员，否则视为违约，采购人有权解约并不予退回履约保证金。

②所有上岗的工程物业人员须持有相关行业资质证书，所有相关人员须根据不同岗位统一着装。

③所有人员在工作期间上下班途中产生的所有安全事故（含意外风险事故）以及因事故引发的经济纠纷和法律责任全部由供应商自己承担，与采购方无关。

5.运营期限：5年。

6.其他要求：

（1）为规范本项目经营品质及营商环境，筑牢项目合规经营、良性运营底线，维护项目整体形象、公共利益及市场口碑，所有入驻品牌进场前，必须报甲方审核，经甲方同意达成正式约定后，品牌方才可进场。

（2）本项目全部招商工作甲方全程参与、全程监督。乙方开展招商洽谈、商户筛选、定价议价、**敲定、合同拟定等一切招商经营行为，均须接受甲方全过程监管，不得擅自决策、私自落地，确保招商流程合规、透明、可控。

（3****点击查看商铺租赁租金定价，严格以甲方委托的第三方评估机构出具的资产租金评估价为基准。****点击查看商铺、政策性民生业态等特殊经营区域（不超过总面积的10%），乙方实际招商中标租金溢价最高不得超出评估价的50%。严禁超限价定价、违规溢价操作。

（4）乙方确认充分知晓本国有商业项目具备民生服务与社会公益属性，须无条件服从甲方根据国家政策、政府主管部门指令及公益配套需求作出的各项安排。例如预留农民自产自销专区、****点击查看商铺、政策性民生业态等特殊经营区域，甲方有权根据政策要求、民生需要，统一规划、调整用途、划定经营区域，乙方须无条件配合、预留场地、服从管理，不得设置任何阻碍、不得提出异议及经济索赔诉求，全力保障项目公益属性与政策落地。

（5）**汇泰生活集市以现状交付，采购人不统一组织现场踏勘，请供应商务必自行认真踏勘现场条件，充分考虑不利因素对运营管理费及目标完成招商率的影响，一旦中标不得对现场条件提出额外要求，不得以不了解现场为由提出索赔、或者要求调整费用及招商率等。请各供应商谨慎投标，若中标供应商因投标价格低、达不到目标招商率等不能履行合同的，甲方将有权终止合同，扣除全部履约保证金，并要求乙方赔偿项目实施过程中给甲方造成的一切损失。

（6）采购人有权在本项目实施前，先对部分铺位在国有资产管理办法框架内进行公开拍租，租期不超过1年。投标人参与投标，即视为无条件认可此拍租结果及相关费用，且不得因此提出异议和索赔。

（7）为了吸引重点品牌入驻**汇泰生活集市，针对重点品牌商户，投标人可就租赁协议中租金、租期、装修免租期等核心条款设置协商空间，但须经采购人同意，并通过补充协议或专项条款形式明确。

二、约定事项

1.上述采购要求为最低要求，不得负偏离，否则视为无效报价。

2.参与报价的供应商需将有效的营业执照复印件和市场询价表（附件1）于2026年11月04日17:00前，送或寄或者电子邮箱（以邮件收到时间为准）。送或寄的地址为：****点击查看（**市汇龙镇**中路810号景都大厦3楼），联系人：姚凤姣，联系电话：139****点击查看0170，电子邮箱地址为：****点击查看@163.com。

3.报价费用说明：本项目为固定总价报价，运营管理费包含但不限于人员工资[包括人员基本工资、各类福利和补贴（如高温补贴、加班补贴等）、按规定应缴纳的社保、人身意外伤害险等各类保险、差旅费、住宿费等]，人员工作服，管理费，员工培训费，公众责任险，设施设备维修维护费（包括电梯维保、消防维保、高压供电设备检测、日常维修配件、工具、防雷检测、室内外排水、隔油池、化粪池清理等），绿化养护费，公共区域能耗费，防“四害”费，保安保洁费，税金，政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项费用，人员工资须符合**市相关规定标准。

4.报价单位须提供合法的营业执照。

5.拟定支付方式及期限：合同签订后每季度结束后一个月内支付年度运营管理费的25%（第四季度运营管理费待年度考核结束后根据考核结果支付）；租金提成于合同次年度的第一个月10日内完成考核，20日内根据考核结果一次性结算并支付；所有费用结算均为含税价。

注：乙方未按时提供有效增值税专用发票的，甲方有权不予付款，且不承担任何逾期付款责任（包括但不限于违约金、逾期付款损失等）。

6.其他：（１）请报价单位认真核算、如实报价，如发现虚假报价的，该单位今后将被列入黑名单；（２）本次报价仅作为市场调研用，因此价格仅供参考；（３）本次调研询价不接收质疑函，只接收市场有效报价信息及对本项目的建议。

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2026年10月30日

市场询价--****点击查看市委托运营管理项目.doc