滁州中学物业管理服务项目更正公告

原公告的采购项目编号：****点击查看

原公告的采购项目名称：**中学物业管理服务项目

首次公告日期：2025年6月9日

更正事项：采购文件

更正内容：

（一）部分岗位证书要求与实际工作职责严重不符，人员资质要求及评分标准设置上存在严重违法、显失公平、量身定制的重大缺陷，严重违背《****点击查看政府采购法》及其相关法规：

法律依据：

1.项目经理被要求具备二级物业管理师和二级智能楼宇管理师的基础上还要具备“特种作业操作证—制冷与空调作业证”。这一项才可得满分，而项目经理作为管理岗位，其核心职责是项目统筹、团队管理与协调沟通，而非一线空调设备操作与维修。此要求完全偏离岗位核心需求。且这三个证书之间风马牛不相及，该打分条件的设定，纯粹以限制其他投标人参与投标为目的。

2.项目副经理A（负责保安队伍管理等）被要求具备“政府部门颁发的中级及以上人力**管理专业职称证书”（2分）。此岗位核心应为安保专业能力，人力**管理职称与其主要职责关联性低。

3.项目副经理B（负责保洁队伍管理等）要求具备“具有应急救援员证书或保洁员证书的”将应急救援员证书与保洁员证书并列为加分项，二者在职业技能领域毫无关联，这种打分条件的设置明显缺乏合理性依据，暴露了极强的随意性与不严谨性“政府部门颁发的有效期内的特种作业操作证—高处作业证”（2分）。高处作业应由专业操作人员执行，要求管理岗位的副经理持有此证完全是画蛇添足。

4.宿舍管理班长及保洁班长均被要求具备“企业人力**管理师证书”（各最高2分）。班长岗位核心在于现场管理与执行，企业级人力**管理师证书要求严重过高且与实际工作脱节。

5.保洁班长被要求具备“政府部门颁发的中级及以上环境类专业（或经济类专业）职称证书”（2分）。“环境类专业职称”环境类职称对保洁班长要求过高且证书稀缺；经济类职称更是与保洁工作毫无关联！此要求极其荒谬且不合理。

6.绿化班长：具有四级（中级）及以下植保工证书的，得 1 分；具有三级（高级）及以上植保工证书的，得 2 分；此项满分 2 分。“植保工”全称为植物保护工，其核心技能范畴集中于农业、林业领域的病虫害防治及农药科学使用，****点击查看农场、林场、植保站等专业机构。在物业服务领域，涉及绿化养护的工作内容主要为日常修剪、浇水、施肥、除草等基础性园艺维护，绝少涉及需要专业植保资质才能处理的复杂病虫害防治或农药施用。常规物业服务具有中级及以上绿化工完全可以胜任，根本无需且不应强制要求配备持有“植保工证书”的专职人员。

证书极其冷门罕见，人为制造稀缺壁垒：

经我司广泛查询近三年（[2022]年- [2025]年）**各地公开发布的物业服务类招标/采购文件（涵盖住宅、写字楼、学校、医院等多种业态），未发现任何一例将“植保工证书”作为人员配备要求或评分项的案例。“植保工”证书本身在人力**市场保有量极低，尤其在物业服务从业人员中持有者凤毛麟角。强制要求此证，等同于人为设置了一道极其狭窄、几乎无人能达的“独木桥”。

7.“其他人员”评分项（11分）证书要求过于宽泛且组合特殊，指向性明显：该项要求在“其它人员”中配备持有高压电工、低压电工、保洁员、绿化工、制冷空调、消防员、安全管理、高处作业等多种证书的人员才能获得高分。这种“五花八门”式的证书组合，****点击查看公司专业分工的普遍实践，且分数占比高达11分，极易为拥有特定人员证书组合的供应商设置优势。

8.资信分（含人员配备）权重过高（65%），削弱价格和服务方案的竞争性：

招标文件将资信分权重设置为65%，其中大量分数依赖于上述人员证书的配备。这使得投标人的竞争焦点过度集中于证书堆砌，而实际的服务能力（技术分占比20%）和项目报价（价格分占比15%）的重要性被严重弱化。这不仅可能导致采购成本不合理，也未必能选出最优服务方案。

上述不合理证书要求组合，为特定供应商“量身定制”，排斥潜在投标人：

上述多项与岗位职责不匹配、要求过高或组合奇特的证书要求，使得同时满足所有条件（尤其是在“人员不得兼任”****点击查看公司凤毛麟角。这严重背离了《****点击查看政府采购法》第三条规定的公平竞争原则及《****点击查看政府采购法实施条例》第二十条第（二）项“设定的资格、技术、商务条件与采购项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关”和第（八）项“以其他不合理条件限制或者排斥潜在供应商”的规定。此设置必然导致采购成本失控，且无法确保选聘到具备最优服务能力的供应商，严重损害采购质量与财政资金效益！

9.与“专门面向中小企业采购项目”的政策导向相悖：

本项目明确为“专门面向中小企业采购项目”。然而，上述繁杂且高标准的证书要求，能同时满足所有条件****点击查看公司几乎不存在，客观上就是排斥了绝大多数有能力但证书配备无法如此“完美”契合的中小企业，与国家扶持中小企业发展的政策精神不符。

这已非简单的“门槛过高”，而是精心设计、环环相扣的排斥性条款，其唯一目****点击查看商铺平中标道路，赤裸裸地践踏了《****点击查看政府采购法》第三条规定的公平竞争原则，完全符合《****点击查看政府采购法实施条例》第二十条第(二)项“设定的条件与采购项目的具体特点和实际需要不相适应或无关”及第(八)项“以其他不合理条件限制排斥潜在供应商”的违法情形！

10.经深入调查，发现该项目在三年前招标过程中即存在严重的“量身定制”与围标嫌疑，且本次招标的不合理设定正是这一违规模式的延续与升级！ 具体事实如下：

历史招标存在“量身定制”与极低参与度：

根据可查证的公开记录及行业信息，三年前的同一项目招标，投标单位仅有4家参与且均属于外地企业。这一数量远低于同等规模、同等类型物业服务项目的正常投标家数，异常性极其显著。

高度疑似“一家操盘、三家陪标”的围标结构：

据可靠信息源及对当时投标情况的分析，该次招标中，实质上仅有1****点击查看公司完全符合或能够满足当时（同样可能涉嫌量身定做的）特定资质要求。其余3家投标单位普遍缺乏竞争力或明显不符合项目核心需求，其参与行为具有典型的“陪标”特征，目的仅在于满足法定投标家数要求，掩护特定供应商中标。这种行为模式完全符合《****点击查看政府采购法实施条例》第七十四条所禁止的“供应商之间协商报价、技术方案等投标文件或者约定特定供应商中标”的围标、串通投标情形。

本次招标是历史违规行为的延续与固化：

本次招标文件中暴露出的系统性、指向性极强的“量身定制”条款（如前所述），并非偶然或疏忽，而是对三年前疑似违规操作模式的延续、深化和固化。其核心目的从未改变：即通过设置高度排他性、极其特殊甚至荒谬的资质证书组合要求，确保历史中标人或其关联方在本次招标中继续维持其不合理的竞争优势，实质性排除其他真正有实力、有意愿的潜在投标人，从而再次实现操控中标结果的目的。

请求：废止招标文件中所有列举的不合理人员资质要求（项目经理空调证、副经理A人资职称、副经理B高处作业证、班长相关人员人力**管理师证、保洁班长环境/经济职称等）。

彻底修改“其他人员”评分项，删除其宽泛奇特的证书组合要求，确保要求符合项目实际需要与行业普遍实践。

重新评估并大幅降低资信分权重（建议降至合理水平，通常不超过30%-40%），提升技术方案和报价评分的权重，使竞争回归服务能力与成本效益的本质。

立即暂停本项目招标采购程序。依据修改后的合法、公平的招标文件重新组织招标。

答：1.（1）物业管理员（师）证书通常要求从业者具备一定的理论知识和实践经验，能够独立处理物业管理中的常见问题（如设施维护、安全管理、环境卫生等）。学校对物业服务的规范性、安全性要求较高（例如消防管理、突发事件处理、设备维护等），持证人员通常经过系统培训，更熟悉行业标准和操作流程。证书持有者具备团队管理经验，能够带领团队****点击查看学校****点击查看学区、宿舍区、公共设施等）。本项目需要物业人员具备更高的专业水平，以保障师生安全和正常教学秩序，并且此条评分要求并未只要二级及以上的物业管理员（师）证书，三级及以下也可得分。此条评分要求与项目实际需求相适应，且此条为加分项，非限制性条款，故不予调整。

（2）学校的教学楼、宿舍、实验室、体育馆等普遍采用智能化系统（如楼宇自控、安防监控、消防报警、能耗管理、门禁系统等）。智能楼宇管理员具备智能化设备的运维和管理能力，****点击查看学校各类智能化设施稳定运行，提高管理效率，国家推动智慧校园、绿色校园建设，要求物业管理向智能化、数字化方向发展，要求项目经理具备此类证书，以适应未来校园管理升级需求，能提供更高标准的服务，避免因技术不足导致的管理漏洞，智能化管理可降低人工成本（如远程监控、自动巡检），提升学校物业管理的经济性。另且此条评分要求并未只要二级及以上的智能楼宇管理员（师）证书，三级及以下也可得分。此条评分要求与项目实际需求相适应，且此条为加分项，非限制性条款，故不予调整。

（3）“具有政府部门颁发的有效期内的特种作业操作证—制冷与空调作业证的，得2分”，修改为：“具有政府部门颁发的中级及以上经济类专业职称证书，得2分”。

2.学校保安队伍管理不仅涉及日常巡逻、门禁管控，还包括人员招聘、培训、考核、激励及团队建设等，需要系统的HR管理知识，持证者具备人力**规划、绩效管理、劳动关系处理等能力，能科学配置保安**优化排班和应急响应机制，学校物业的保安团队通常规模较大，涉及劳动合同、社保缴纳、纠纷调解等法律问题，中级人力**管理师熟悉《中华人民**国劳动法》《中华人民**国劳动合同法》，能规避用工风险（如劳务派遣合规性、加班费争议等），减少学校连带责任，保安行业流动性高，需通过薪酬设计、职业发展通道、团队文化等手段降低离职率，人力**管理职称持有者能设计合理的激励措施，提升保安工作积极性，保障服务长期稳定。故此条评分标准不予以修改，按原招标文件执行。

3.（1）本条中要求的是“具有应急救援员证书或保洁员证书”，非并列要求。

（2）学校是人员密集场所，保洁人员可能第一时间接触突发疾病（如学生晕厥）、意外伤害（如滑倒摔伤）、公共卫生事件（如呕吐物处理）等，持证副经理能及时进行或指导初步急救（如心肺复苏、止血包扎），为专业医疗救援争取时间，降低事故后果，保洁工作涉及高空擦窗、化学清洁剂使用、湿滑环境作业，存在中毒、坠落、触电等风险，应急救援员掌握危险识别与现场处置技能，可制**全操作规程，避免二次事故，保洁员常与保安、校医联动处理突发事件（如火灾疏散、自然灾害后环境恢复），持证副经理可组织多部门应急演练，确保保洁队伍在预案中明确职责（如逃生通道清理、危险区域警戒）；教育部《校园安全专项整治工作方案》等文件强调“全员应急能力建设”，保洁队伍作为一线人员需纳入应急体系。

（3）根据《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》，凡涉及2米及以**处作业（如外墙清洗、玻璃幕墙擦拭、屋顶排水沟清理等）必须由持证人员监督或操作。无证作业属违法行为，校方可能面临监管处罚，学校建筑涉及****点击查看体育馆顶棚清洁、教学楼、宿舍外窗擦拭、屋顶排水沟清理等），非持证人员操作易引发坠落、物体打击等事故，学校有挑空大厅、镂空装饰墙等设计，普通保洁难以覆盖，需专业高空作业技术。管理者具备相应专业能力，可有效处理相关事项，组织、指导高空作业工作，以保障作业实施过程合规及安全，减少或避免发生事故的风险。

综上所述，此条评分要求与项目实际需求相适应，且此条为加分项，非限制性条款，故不予调整，按原招标文件执行。

4.学校范围大，学生人数较多，专业人员能根据宿舍楼栋分布、学生人数等要素，建立合理有效的人力保障管理体系，合理配置24小时值班人员掌握排班管理技巧，宿管、保洁等工勤人员需要设计绩效考核标准和激励方案提升服务响应速度；运用人力**管理技巧化解宿舍矛盾，建立与学生沟通机制，通过满意度调查改进服务，设计人性化管理方案，持有企业人力**管理师证书的管理者能更好地适应现代学生宿舍管理的复杂需求，实现安全、服务、育人多目标的平衡。此条评分要求与项目实际需求相适应，且此条为加分项，非限制性条款，故不予调整，按原招标文件执行。

5.****点击查看学区、实验室、宿舍、校园公共区等多场景，而且学生数量多，不同区域对清洁标准（如宿舍消毒、食堂外围油污处理）要求差异大，持证者掌握环境职称证书，能制定分区域安全清洁方案（如选用环保消毒剂保证人员安全），避免交叉污染，在物业服务过程中，保洁班长在物业过程中需要比对机械化清洁（洗地机）与人工作业成本，评估清洁剂使用量最优配比，制定年度预算节约方案（如集中采购议价），在物业管理过程中，保洁的水电消耗占比达15%-20%（如高压冲洗、空调滤网清洗），故需要保洁班长持有环境类专业职称或经济类专业职称，更有益于项目服务。此条评分要求与项目实际需求相适应，且此条为加分项，非限制性条款，故不予调整，按原招标文件执行。

6.基于校园大范围绿化的多样性，需要养护的专业性、生态安全需求及长效管理要求，掌握病虫害诊断技术（如区分真菌病与细菌病），能针对性地选择低毒高效药剂（避免滥用农药），实施生物防治（如释放瓢虫治理蚜虫），制定预防性喷药计划（如春季石硫合剂清园）；“绿化班长：（2）具有四级（中级）及以下植保工证书的，得 1 分；具有三级（高级）及以上植保工证书的，得 2 分；此项满分 2 分。”修改为“绿化班长：（2）具有有害生物防治员证书（或农作物植保员证书或植保工证书的），得 2 分；此项满分 2 分。（提供证书扫描件以及技能人才评价证书**联网查询系统截图及网址）”。

7.学校范围大，****点击查看学区、实验室、宿舍、校园公共区等多场景的设备设施，而且学生数量多，其他人员要求的证书是针对本项目实际需求，按每个岗位设置的人员要求，不存在任何的针对性、倾向性；此条为加分项，非限制性条款，故不予调整，按原招标文件执行。

8.根据《中华人民**国教育法》第73条，****点击查看学校和师生的安全，学校需尽到审慎选聘义务；学校是人员密集场所，人员配备相应的技能证****点击查看公司的服务能力以及物业人员的专业性，可更好的为本项目服务。本项目要求的人员证书与项目实际需求相适应，分值设定均符合法律法规要求。

9.人员证书按国家相关规定，人员符合要求通过参加专业培训和考试即可获得，对企业不存在限制要求，与企业类型不存在关联。本项目要求的人员证书与项目实际需求相适应，且为加分项，不存在限制性。

10.我单位明湖校区2022年8月投入使用，占地面积414亩，建筑面积14万平方米，绿化面积10万平方米，湖区约50亩，总投资8亿元。现有学生3200人，教职工及食堂等相关人员400人，其中住校生800人。我****点击查看中学、**省示范高中、**文明校园，学生、家长和社会对我校的期待值很高，不仅仅是学习方面，还包括安全保卫、环境卫生、绿化维修、服务水平等多方面。再加上明湖校区建成投入使用后，市里尤其是市教体系统的重大活动经常安排在我校进行。同时校区作为市里民生建设的名片，****点击查看学校等外单位的参观学习。一流的师生、一流的硬件条件，更要有一流的管理和服务，****点击查看学校提高服务能力和水平中起着关键作用。由于明湖校区规模大、功能区完善、绿化层次丰富、智能化程度高，****点击查看公司的实力、专业技术水平、管理能力和服务的正规性有着较高的要求。

考虑****点击查看公司虽然很多，但鱼龙混杂、服务能力和水平参差不齐的现状。我单位根据自身的服务需求，经过充分的市场调研和酝酿，****点击查看小组****点击查看公司在标书起草过程中多次会商、逐条审议，几易其稿，报校党委会研究同意后，最终形成了正式的招标文件。招标文件在合法合规的前提下，对投标单位有着较高的要求，相关的证书等要求在市场上不具有唯一性，每一项不少于3家满足，具有竞争性。

****点击查看公司的选聘有着严格的要求，持证上岗是确保物业人员具备专业能力的重要体现，物业管理涉及多个领域的知识，如建筑维护、设施管理、客户服务、法律法规等。通过参加专业培训和考试，物业人员能够获得国家认可的职业（或技能）证书，这标志着他们掌握了必要的专业知识和实践技能，证书是行业认可的标准，有助于统一服务流程，避免因人员素质参差不齐导致的服务漏洞，具备必要的技术能力，能更高效地解决问题，我单位要求物业人员持证，本质是通过合规性、专业性和风险控制来保障物业服务的长期稳定运行，这一要求既是对我单位利益的保护，****点击查看学校师生和社会责任的履行。本项目为面向全社会的公开招标，公开、公平、公正，不存在供应商所述情况，符合招标的相关法律法规。

（二）本项目提交投标文件截止时间及开标时间调整为2025年7月7日8时00分。

更正日期：2025年6月20日

此更正公告内容视同采购文件的组成部分，与采购文件具有同等法律效力。请各潜在供应商及时查看下载，以最后发布的答疑澄清文件中的模板制作本项目最新投标文件。如因供应商不及时查看，造成后果由供应商自行承担。

1.采购人信息

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地 址：****点击查看谯区滁阳路1355号

联系方式：0550-****点击查看058

2.采购代理机构信息

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地 址：**市龙蟠大道109号房产商务大厦2楼

联系方式：0550-****点击查看517、180****点击查看0950

3.项目联系方式

项目联系人：丁明贵、胡国庆

电 话：0550-****点击查看058、0550-****点击查看517、180****点击查看0950