高新云果雁湾居、长宁公寓运营人员外包及物业管理服务补疑1

高新云果雁湾居、**公寓运营人员外包及物业管理服务补疑1

各投标单位：

现对高新云果雁湾居、**公寓运营人员外包及物业管理服务（项目编号：****点击查看）补疑如下：

1.投标公司有诉讼案件可以投标吗

答复：投标人资格条件按照招标文件及相关法律法规执行。投标人应自行核实并确保满足招标文件规定的资格要求。

2.请问可否补充项目历史运营及经济指标数据缺失，便于我单位做详细的投标报价收入测算

答复：**公寓2023年、2024年、2025年平均出租率分别为97.2%、96.6%、95.73%；雁湾居于2025年9月1日正式开业，9月30日月末时点出租率92.5%，10月30日月末时点出租率99.5%（除样板间外满租），2025年11月至今出租率基本维持在99%以上。项目周边市场调研及潜在竞品情况，投标人可结合项目实际情况自行现场踏勘。

3.关于设施设备现状及公共能耗等成本数据缺失，影响运营成本测算，请招标人补充提供公共区域能源消耗历史数据、设施设备清单及现状评估、道闸系统及充电桩现状详情、驿站历史消耗数据、便利店面积等成本测算所需的经济指标数据，以便投标人在获取相关数据后完成详细的成本测算和合理报价。

答复：本项目现有设施设备均处于正常维护状态，能够满足正常使用需求；公共能耗、道闸系统、充电桩现状及其他相关信息，投标人可结合项目实际情况自行现场踏勘，自行评估。便利店面积约31.5平方米。驿站2025年6月1日开业至2026年8月13日累计入住2167人次。截至2026年8月13日，**公寓除预留50个临时停车位外，其余车位出租率97.44%。雁湾居2025年9月1日正式开业，截至2026年8月13日项目时点车位出租率41%。

4.根据招标文件要求，投标人须提供包含户内保洁和布草清洗****点击查看酒店运营合同。行业通行做法中，****点击查看酒店运营合同(如委托管理合同、租赁经营合同)通常以物业交付、收益分配、经营权限为核心条款，极少将“户内保洁”“布草清洗”这类日常运营服务作为合同必备条款单独列明，此类服务一般由运营方通过自行组建团队或外包给第三方服务商来实现。基于此，我方请求明确：若投标人提供的运营合同未直接写明上述服务内容，但能够提供该运营项目的《特种行业许可证》及与第三方服务商签订的保洁服务、布草清洗合同及对应结算凭证，是否可认定为有效业绩如不认可，贵方是否考虑对本条款予以适当放宽

答复：投****点击查看酒店运营合同未直接载明“户内保洁”、“布草清洗”等服务内容，但能够提供与该运营项目相对应的《特种行业许可证》以及与第三方服务商签订的保洁服务、布草清洗合同及相应结算凭证等证明材料，能够证明其实际承担相应运营服务内容的，予以认可。

5.招标文件要求投标人提供拟派人员的相关证书作为业绩认定。请问该证书是否可由投标人在投标文件中上报的物业单位拟派驻人员提供即投标文件中所列项目团队成员是否允许包含物业服务单位派驻本项目的人员

答复：投标文件中拟派项目团队人员应按照招标文件规定进行配置，相关证明材料按招标文件要求提供。

6.招标文件提及合同约定的查验要求，结合现场房源趋近于满租的背景下是否还需要入户查验，请明确实际查验的具体内容、查验标准

答复：按招标文件及合同约定执行。

7.本项目客户结构(B/C端占比)、主要获客渠道运营单位以现场客户接待、入住管理服务为主还是需要乙方全权负责房源招租

答复：本项目个人客户居多，获客渠道均为常规渠道。运营单位配备的运营人员需配合甲方委派的店长开展包括但不限于现场客户接待、入住管理服务、房源招租等工作，具体内容详见招标文件合同部分。

8.招标文件约定，乙方主动更换运营主管须提前1个月书面申请并经甲方同意，同时需支付3万元/人次的违约金；更换运营专员未经允许的需支付1万元/人次违约金。我方注意到，更换运营主管虽已履行“提前1个月书面申请一甲方审核同意”的完整程序，仍须支付违约金。该约定与行业通行做法不符，建议贵方重新评估：在已履行事先申请并获甲方审批同意、且接任人员资历不低于原人员的前提下，该违约金条款是否仍有必要若保留，是否可调整为仅对“未经甲方同意擅自更换”的情形收取违约金

答复：招标文件及合同关于项目运营人员更换、审批程序及违约责任等相关约定是结合本项目运营管理实际需要而设置，用于保障项目运营服务连续性及稳定性。相关条款不作调整，按照招标文件及合同约定执行。

9.关于招标文件P52评分标准中投标人业绩(11分)门槛过高，建议适当降低业绩数量要求（如将详细评审业绩数量调整为2至3个），或将面积门槛降低至与项目实际相适应的水平（如1.5万平方米），理由如下：1.业绩数量要求叠加过多，超出项目实际需要。资格审查阶段已要求1个2.5万平方米及以上租赁住房运营管理业绩作为准入门槛，详细评审阶段又要求最多4个业绩(3个租赁住房运营管理业绩+1****点击查看酒店业绩),合计最少需提供4个同类业绩。对于租赁住房运营管理这一细分领域，单一企业能在5年内(2021年1月1日以来)同时积累4个2.5万平方米以上业绩的情况较为少见，实质上构成了对中小企业和部分中大型企业的排斥，超出项目正常履约的必要需求。2.2.5万平方米的面积门槛偏高。本项目雁湾居总建筑面积37855平方米、**公寓总建筑面积65766平方米，虽然项目总体规模较大，但要求单个合同建筑面积达到2.5万平方米以上的租赁住房运营业绩，排除了大量运营1万至2万平方米中小型租赁住房项目的优质企业。面积门槛的设置应当与项目实际特点相适应，而非一味拔高，导致潜在投标人范围被不合理地缩小。3.****点击查看酒店业绩要求叠加条件过多。要求“合同内容须包含户内保洁和布草清洗服务”，且酒店业绩还需提供特种行业经营许可证；若****点击查看酒店，****点击查看酒店营业执照及相关工商登记信息、股权出资等信息。上述叠加条件使得满足要求的业绩范围极度收窄，进一步限制了竞争。4.“同一业绩可重复计分”的条款看似宽松，实则指向性明显。能同时满足“2.5万平方米以上租赁住房运营管理”和“****点击查看酒店（含户内保洁和布草清洗）”两类业绩的企业非常有限，该条款疑似指向具有特定业务组合的特定企业，存在以不合理条件排斥潜在投标人的嫌疑。

答复：本项目包含租赁住房运营、人才驿站管理、物业管理及第三方商业经营管理等服务内容，项目总体规模较大，对投标人的租赁住房运营管理经验及公寓、酒店等类似项目运营服务经验具有相应要求。相关业绩评分标准系依据相关导则要求，结合本项目实际服务需求、项目规模及履约特点设置，具有合理性和必要性，不存在限制或排斥潜在投标人的情形。本项评分标准不作调整，按招标文件执行。

10.关于招标文件P52-53评分标准中拟派人员业绩（8分）指向性强，建议放宽运营主管个人业绩的岗位限定范围（如增加“运营经理、片区经理等其他同等管理岗位”），取消物业经理业绩中“房屋用途须为公寓或住宅”的限制。理由如下：1.对个人业绩的岗位限定过窄。运营主管的业绩仅限“项目经理、项目副经理或运营主管”三个岗位，排除了运营总监、片区经理、运营经理等其他相关管理岗位。在实际的租赁住房运营管理中，上述岗位同样承担项目管理职责，岗位限定过窄可能导致只有特定人员的特定履历才能满足要求，存在明显指向性和排他性；2.物业经理业绩限定“房屋用途须为公寓或住宅”。该限定排除了商业物业、办公楼、产业园等物业管理经验。本项目物业管理服务内容包含环境清洁保洁、秩序维护、公共设施设备维护、绿化养护等通用物业服务，并不限于公寓或住宅类物业。该限定与项目实际需求不完全匹配，不合理地缩小了合格人员的范围；3.个人业绩与投标人业绩叠加要求，可能指向特定企业的特定人员。投标人业绩已要求2.5万平方米以上租赁住房运营管理业绩，拟派人员业绩又要求同一面积门槛的同类业绩，且对岗位角色有严格限定。双重叠加后，能满足全部条件的投标人及拟派人员组合极为有限，存在以不合理条件排斥潜在投标人的嫌疑；4.运营主管社保要求与业绩时间叠加增加了满足条件的难度。拟派运营主管需提供2026年1月1日以来任意连续三个月社保证明，同时要求2021年1月1日以来的个人业绩。对于近期入职或新组建团队的企业，人员在原单位积累的业绩可能无法在当前社保记录上体现连续性，进一步抬高了准入门槛。

答复：本项目运营服务及物业管理服务内容涉及租赁住房、公寓运营及人才驿站管理等，运营主管及物业经理作为本项目主要管理人员，其相关岗位经历及项目经验与本项目履约能力密切相关。为保证拟派人员具备与本项目相适应的运营管理及物业管理经验，结合相关导则要求及项目实际需求设置相关评分标准，具有合理性和必要性。故本项评分标准不作调整，按招标文件执行。

11.关于招标文件P53评分标准中拟派人员证书（8分）关联性存疑，建议将运营主管职称要求调整为与运营管理相关的职业资格证书或工作经历证明，将工程维修人员电工证要求调整为中级（四级）及以上。理由如下：1.运营主管要求“中级及以上职称”与岗位关联性不强。租赁住房运营管理并非国家规定必须持职称上岗的领域，运营主管的核心能力在于项目运营管理经验、团队协调能力和客户服务能力，而非职称评定。职称评审体系主要面向专业技术岗位（如工程师、经济师等），与租赁住房运营管理的实际工作内容关联度有限。以职称作为评分条件，排斥了具有丰富运营管理经验但未参加职称评定的人员，与项目实际履约需要不相适应；2.工程维修人员要求“高级（三级）及以上电工职业资格证书”偏高。本项目物业管理服务中的工程维修主要包括公共设施设备的日常维护和简单维修，中级（四级）电工职业资格证书即可满足常规维修需求。高级（三级）电工的技能要求超出项目实际需要，且高级电工在市场上相对稀缺，该要求不合理地抬高了门槛，限制了潜在投标人的参与；3.运营主管同时要求职称、业绩（P52-53拟派人员业绩4分）、社保等多项条件，叠加后指向性明显。一个运营主管需同时满足中级及以上职称、2.5万平方米以上租赁住房运营管理个人业绩（且岗位限定为项目经理、项目副经理或运营主管）、连续三个月社保等多项条件，满足全部条件的人员范围极窄，存在以复合条件排斥潜在投标人的嫌疑。

答复：本项目拟派人员证书要求系结合项目运营管理、物业管理及设施设备维护等实际履约需要设置，用于评价拟派人员的专业能力及履约保障能力。运营主管及工程维修人员相关证书要求均已在招标文件中明确，投标人应根据项目实际履约需求自行配置符合招标文件要求的人员。本项要求不作调整，按照招标文件规定执行。

12.第5页“3.投标人资格要求：3.1.2投标人业绩要求：自2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），投标人在中华人民**国境内（不含港澳台）具备单个合同建筑面积2.5万平方米及以上的租赁住房项目运营管理服务业绩。”及第52页商务文件评分标准-投标人业绩“1.自2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），投标人在中华人民**国境内（不含港澳台）具备单个合同建筑面积2.5万平方米及以上的租赁住房项目运营管理服务业绩。每提供1个业绩得3分，本项满分9分。”根据中华人民****点击查看建设部令第11号《公共租赁住房管理办法》第三条规定，公租房是面向符合条件群体出租的保障性住房。其本质属性是租赁住房，且公租房运营管理服务在服务内容、管理模式上均涵盖房源管理、配租管理、租金收缴、维修养护、档案管理、退出管理等核心环节。故请问：公租房项目运营管理服务业绩是否予以认可

答复：予以认可。

13.关于青年人才驿站管理中，“一客一换”在客户入住期间是否不再户内保洁，布草更换和客耗品的补充，仅在退房、续住选换进行户内保洁，布草更换和客耗品的补充

答复：按照招标文件及合同约定执行。

14.当青年人才驿站出现频繁换客致使亏损，是否因此补充预算

答复：不予调整，投标人报价时自行考虑。

15.尊敬的采购人您好，经现场踏勘了解后，该项目存在至少4种房型，包含单间、一房一厅、两房一厅跟两房两厅。招标文件仅提到套房和单间，较为模糊，每种户型的面积存在差异。（1）能否提供项目标准层的平面CAD图、户配比及分布和历史的经营数据，以便于投标人做出合理报价测算。（2）请问提供公租房、人才公寓、政府保障房等物业服务业绩能否符合运营服务管理业绩要求

答复：（1）**公寓共计1109户，其中2室2厅100间，2室1厅50间，1室1厅50间，1居室909间（其中单间696间，标间213间）；雁湾居共400户，边户50间、中间户350间（其中单间315间，标间35间）；历史经营数据详见本答复第2条。（2）满足招标文件要求的运营服务管理业绩予以认可。

16.请招标人明确"****点击查看酒店运营业绩"的认定范围应包括保障性租赁住房项目（含以"保障性租赁住房""保障房"等政策性名称签订的合同），并明确投标人可通过提供业主证明材料证明项目的公寓属性及服务内容；同时建议对"合同内容须包含户内保洁和布草清洗服务"的认定标准予以适当放宽，对包含户内保洁服务内容的公寓型保障性租赁住房运营管理合同予以认可。

答复：“****点击查看酒店运营业绩”的认定范围包括保障性租赁住房项目；“合同内容须包含户内保洁和布草清洗服务”的认定标准按招标文件及第（4）条回复执行。

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力，请投标人及时下载。

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联系人：李工

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项目负责人（联系人）：江晨阳

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2026年8月18日