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湖****点击查看中学是主办、全面管理的一所公办。学校坐落在**市梅**国际**核心地段，南靠桃花岭，北瞰，占地面积近110亩，建筑面积5.2万余平方米，办学规模设计为68个教学班。学校校门有3个，分别是正门、东门、和西门。
此次委托物业管理服务范围：负责校区田径场、篮球场、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共****点击查看体育馆、办公楼、科技楼、教学楼、教师公寓、男、女生公寓、图书馆、停车场等）；校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽，防虫、修剪等；负责校区水电维修，高压配电房管理服务；负责学校寄宿学生的住宿管理；负责校区体育器材保管，体育馆场馆开放与管理；****点击查看学校各项目活动筹备与执行工作以及日常搬运工作。
学校主要数据：
（一）用地面积：70238㎡
（二）总建筑面积：52184.22㎡
1、学生公寓：8991.2㎡（三栋宿舍楼）
2、图书馆：5987.8㎡
3、图书馆地下车库：5587㎡（车位126个）
4、教学楼及科技楼：17978.45㎡（三栋教学楼、一栋科技楼）
5、体艺馆：7738.82㎡
6、食堂：5482.78㎡
（三）绿化面积：30446.4㎡（含新增2000㎡屋顶花园）
（四）校门：3个（正门、东门、西门）
二、相关标准：符合国家相关标准
详见附件
服务时间：三年，合同一年一签。
服务地点：****点击查看（湖****点击查看中学）
五、服务标准：一、服务要求、内容及标准
1.项目经理
项目经理为第一责任人，****点击查看管理部门经理上岗证，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力俱佳，具丰富物业管理经验的骨干担任。全权负责本项目一切事宜。
2.保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)
平均每人每天不少于8小时工作，上班时间根据不同区域需要做合理调整
2.1 图书馆、教学楼、科技楼、体艺馆、学生公寓、食堂
| 工作周期 | 保洁工作项目及内容 | 保洁工作效果 |
| 一、卫生间 | ||
| 每日工作 | 1、清洗蹲厕四次,地面拖抹六次 2、低位墙身擦抹一次 3、洗手盆巡回保洁 4、擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施1次 5、厕纸篓（女厕）清倒多次；冲洗拖厕所一天两次 6、厕所垃圾桶清理干净； | 洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无泥沙畅通 |
| 每周工作 | 1、蹲厕全面擦洗一次 2、擦洗尿池凹位一次 3、清洗厕纸篓一次 4、厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 5、厕所的玻璃擦拭干净； | 无积水，无异味 |
| 每月工作 | 对厕所墙身、间隔、门、天花板、通风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁 | 无积尘，污渍、 蛛网 |
| 工作周期 | 保洁工作项目及内容 | 保洁工作效果 |
| 二、大堂地面 | ||
| 每日工作 | 1、及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 2、用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 3、用棉沙拖把及时处理地面水渍 4、遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍出入的位置，摆放"小心地滑"告示牌，以防人滑倒； 5、遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂 6、用地板铲刀将地面口香糖胶清除、 | 保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑 |
| 三、玻璃及玻璃门 | ||
| 每日工作 | 1.每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除； 2.循环跟进玻璃的手印、污渍 | 保持保洁、明亮、无尘、无污印 |
| 每月工作 | 每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍 | 保持保洁、明亮 |
| 四、门、墙身、地脚线、垃圾桶 | ||
| 每日工作 | 1、每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净垃圾桶表面及其附近低位墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、地脚线、地面，注意对卫生死角的保洁 2、清除垃圾桶垃圾一天三次 | 保持无尘、无污迹 |
| 五、指示牌、告示牌、其他设施 | ||
| 每日工作 | 1、用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 2、用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施 3、清抹电闸门、消防设施 4、及时清除消防箱灰尘 | 保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹 |
| 六、楼梯间、走廊 | ||
| 每月工作 | 1、清扫楼梯间阶梯垃圾、杂物，并进行拖洗 2、用专用保洁剂处理楼梯及梯面污渍、油渍 3、用抹布抹净全校楼梯扶手 4、按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋 5、拖洗办公楼走廊楼道一天两次 6、用地板铲刀将地面口香糖胶清除 | 保持过道和楼梯间无杂物，地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味 |
| 每周工作 | 1、 定期将垃圾桶清洗一次 2、 清洗玻璃墙、棚一周一次 | 干净，无污渍、 异味 |
| 每月工作 | 1、 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 2、 全面大做保洁一次,消杀消毒 | 保持无尘、干净 保持卫生死角 |
| 七、办公室、会议室、实验室 | ||
| 每日工作 | ****点击查看办公室卫生的常规打扫。 | 干净、明亮、无尘、无污迹 |
| 每周工作 | 对会议室、教研室、体艺馆、图书馆、研修室、功能室、实验室、停车场等功能室使用后的及时保洁和维护。 | 保持无尘、无污迹 |
| 八、其他 | ||
| 每期工作 | 将校园教学楼、图书馆、食堂、体艺楼、宿舍楼、科技楼的走廊和过道水磨石地面进行打磨和养护清理工作（寒暑假各一次） 将校园进行精细化保洁（寒暑假各一次） | 保持地面干净、光 亮、无污迹、无口香糖印迹、无明显灰尘，雨天保持地面干爽、防滑 |
2.2 公共场所及道路
| 工作周期 | 保洁工作项目及内容 | 保洁工作效果 |
| 一、道路 | ||
| 每日工作 | 1. 及时清扫校区内各道路、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面口香糖胶清除,并巡回保洁 2. 及时清除道路积水,清理排洪渠和排洪沟垃圾 3. 清扫校园大道，篮球场一天两次 4. 清除垃圾桶垃圾一天三次 | 无垃圾，无杂物 |
| 每月工作 | 用自来水管冲洗道路地面一次 | 干净、无杂物 |
| 二、校园草皮 | ||
| 每日工作 | 1.每天巡回检查修剪草皮、及时除去杂草枯草烂叶 2.清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等 | 保持干净、无垃圾 |
| 三、垃圾箱冲洗消毒和消杀 | ||
| 每周工作 | 1、清理垃圾箱,并冲洗和用消毒剂喷杀消毒 2、定时处理车库卫生问题 3、清理阴沟垃圾两周一次 4、去除校园大道油垢一周一次 5、喷灭蚊蝇药每周1次 | 楼道、广场无明显鼠迹。广场绿地、沟渠、无蚊、蝇、蛆滋生地；目视无明显蚊、蝇在飞。蟑螂痕迹在室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%。 |
| 每月工作 | 1、清理电缆沟和排洪沟以及阴沟淤泥、垃圾每学期一次 2、投鼠药每月更换1次 3、投灭蟑粉每月更换1次 | |
3、绿化管理（专人专管）（每天工作8小时）
3.1管理思路
为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：
3.1.1坚持一个方针
坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。
3.1.2提升环境质量
①美化环境
a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。
b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木丛防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。
②保护环境
对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务处同意后方可实施；****点击查看园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。
3.2 绿化项目管理目标
草地保洁率、绿化完好率、纯度都达98%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。各类乔木，修剪及时，造型整齐、优美。
3.3绿化服务管理内容
3.3.1草地质量管理标准
| 项目 | 管理要求 | 质量标准 |
| 淋水 | 夏秋旱季每天浇水1-2次 | 1、草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达98%以上。 2、草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达98%以上。清除杂草，无明显高于15mm的杂草，草地纯度达98%以上。 3、草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施肥量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良。 4、草坪生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果、使用性质，进行定期修剪，整齐一致。 5、草地嫩绿，及时进行病虫害防治，无烂草、感病草。 6、注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1mm以上积水。 7、草坪绿化带内无石块、垃圾等杂物。 |
| 施肥 | 每年早春、晚秋各施1次全效复**；每两次草坪修剪后薄施1次速效复**、氮肥；节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。 | |
| 修剪 | 生长季一月左右修剪1次，留茬高不超过60mm；每年开春前重剪1次。 | |
| 疏草打孔 | 草坪种植后每年1次。 | |
| 喷药 | 每月喷施广谱性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 | |
| 除杂草 | 随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。 | |
| 去除垃圾杂物 | 发现草坪绿化带内枯枝、落叶及垃圾杂物及时清理。 |
3.3.2乔木养护质量管理标准
| 项目 | 管理要求 | 质量标准 |
| 淋水 | 夏秋旱季每天1-2次；非生长季（非雨季）每半月1次。 | 生长势正常、枝叶正常，形态整齐、无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶。 适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 基部30mm高以上无蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 修剪要根据树龄及生长势强弱进行，及时剪去干枯枝叶和病枝，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 枯枝及时清理运出校外。 病虫害防治，以防为主，精心管理、早发现早处理，无明显病害枝。 |
| 施肥 | 早春施有机肥或复**1次；每年5-6月追施复**1次。 | |
| 修剪 | 每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝呈。 | |
| 喷药 | 每月喷施广普杀菌条虫中药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 |
3.3.3植物防冻管理工作
| 项目 | 管理要求 |
| 冬灌工作 | 合理的冬灌既能保证植物地上部分吸收充足的水分，又能保护地下根系抵抗干燥多风的冬季，一般地温高于5℃时，植物根系不能吸水。所以，应在地温低于5℃前浇一次透水，冬灌作业宜于12月初完成。 |
| 根际培土及枝叶保护 | 有不少需寒性较差的树种，如铁树，对此类树种应实施必要的根际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施。根际培土要覆盖根茎部，早春回暖后要予扒开以防止根茎腐烂。 |
3.3.4学校绿化所需的肥料、农药、****点击查看学校负责。
4.日常维修工作
4.1维修工作标准
| 项 目 | 服 务 标 准 | 质量标准 |
| 维修时间 | 接到维修要求，第一时间或按报修人约定时间准时到达现场 | 快速、及时到达维修现 场 |
| 服务态度 | 热情、礼貌、使用文明用语 | |
| 维修材料 | ****点击查看学校维修材料使用相关规定要求，按需领用维修材料 | 节约合理利用维修材料 |
| 维修服务时间 | 视情况而定，一般不超过当天 | 如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因 |
| 维修巡查 | 每日对校园内各区域水电(含车库水泵)及公寓楼屋顶热水系统运行情况进行相关巡查工作，并进行记录 | 相关记录应按时填写、内容要求详细；杜绝浪费，消灭长明灯。 |
| 下水堵塞及漏水 | 达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水，维修时间不超３小时 | |
| 疏通卫生间下水 | 维修时间不超过24小时 | 严重堵塞除外,如大便器内掉进较大的杂物等 |
| 疏通地漏 | 达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时 | |
| 水龙头漏水 | 维修后应达到原来标准,密闭,开关自如,维修时间不超过半小时 | 无法修复应更换新水龙头 |
| 水管接头漏水 | 应达到紧固,密封,维修时间不超过1小时 | |
| 开关、灯、电扇 | 维修后应达到合格安全使用标准,开关自如,维修时间不超过6小时 | |
| 门窗、锁、课桌椅等杂项维修 | 维修后应达到合格使用标准,开关自如,维修时间不超过半小时 | 经学校同意，外来公司维修例外 |
| 综合服务 | 根据学校主管部门工作需要，进行相关指派搬运工作及其他临时性工作 | 随时候岗，确保学校工作正常运转 |
4.2维修工作要求
4.2.1维修人员要求
A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作。
B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。
C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。
4.2.2维修项目要求
A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。
B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。
C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
D、负责本校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。
E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。
F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。
H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶太阳能热水系统和锅炉房的使用和维护工作。
I、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。****点击查看学校完成日常工作。
J、杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。
k、负责体艺馆中央空调的开关和维护保养等。
L、完成领导交办的其他临时性工作。
4.2.3维修派出
A、对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、****点击查看学校总务处，由学校总务处将****点击查看办公室，再落实到维修人员。维修好后将维****点击查看办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务处存档。
B、特殊情况报修：开学前、****点击查看学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。
C、紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，****点击查看办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补****点击查看办公室。
服务时限：
抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；
小修项目：1小时内修复。
4.2.4零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：
零星维修服务：
负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无须材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。
A、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；****点击查看图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。
B、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。
C、负责学校大门、路灯、消防设施及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。
D、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。
E、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。
4.2.5物业维修工作内容与效果
| 工作周期 | 工作项目及内容 | 工作效果 |
| 每日工作 | 1.1 对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具 1.2 24小时受理报修 1.3 学校其他相关设施设备 | 1及校园设施设备（如：供电系统、供水系统）完好率98%以上； 2.能够修好的当日必须维修完毕。 |
| 每月工作 | 2.1 检查设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象 2.2 检查排水系统是否畅通 2.3 检查下水道是否畅通、排污 |
备注：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品（价值在300元/件及以下）的维修工作****点击查看学校负责），但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，****点击查看公司****点击查看学校总务处，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过50%都曾经进行过维修或更新。其他范围****点击查看实验室****点击查看学校****点击查看学校其他部门负责，物业公司负责申报。
5.学生宿舍管理
5.1管理人员必须穿统一制服挂牌上岗，实行24小时值班、巡逻制度，外来人员进出公寓进行检查、登记；搭建物品进出宿舍检查、登记；学生晚归进行登记。有值班、巡逻制度和巡查记录、外来人员登记记录、大件物品进出登记记录、学生晚归登记记录。
5.2防火、防盗、公共卫生、交通管理工作，包括：火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案；消防系统设施设备管理、消防通道、安全出口畅通；架空层车辆停放管理等。
5.3危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；制止在走廊、楼梯间等公用部位摆放物品。
5.4做好楼内财产和公共物资安全管理。
5.5做好消防器材维护保养，确保消防器材处于良好状态，消防通道畅通，无消防安全隐患。
5.6每天检查、督促和做好学生宿舍的内务工作（如打扫卫生、叠好被子、检查违章、整理东西）等，抓好公共秩序的维护和整治，抓好学生文明行为养成和寝室的星级评比，为学生创造良好的学习和生活环境，全心全意为学生服务。
5.7及时收集和反应学生的意见和要求，深入细致的做好思想政治工作，为学生释或解疑。
5.8男女学生不准互进宿舍。确有特殊情况，必须凭学生证登记后才能进入，但停留时间不得超过15分钟。
5.9关心学生的学习与生活，配合宿管科尽一切努力为他们提供优质服务。
5.10配合、协助宿管科完成新生入校、毕业生离校及其他临时性任务，协助宿管科完成对学生宿舍的资产管理、人员信息管理工作。
6.生活老师服务
生活老师在生活处主任的直接领导下，全面负责学生的思想教育与生活的衣、食、住、行、睡。
6.1热爱教育事业，协肋班主任开展德育工作。
6.2严格执行生活指导教师的工作规程，悉心指导学生一日生活起居，搞好学生的个人卫生，培养学生的良好生活习惯，逐步提高学生的生活自理能力。
6.3正确教育和指导学生养成良好的行为习惯与学习习惯。
6.4做好学生的安全工作、保健工作，细心照料病生的生活，****点击查看中心做好病生的治疗。
6.5加强对宿舍文化的建设，努力为学生营造出团结、和谐、轻松、愉快、温馨的以利于学生健康成长的环境。
6.6组织并指导学生文明就餐，让学生做到不挑食、不喧哗、不浪费饭菜。
6.7经常了解学生的思想、生活、学习与身体情况，广泛开展同学生谈心的活动，做学生的良师益友。
6.8经常与家长联系和沟通，****点击查看学校****点击查看学校管理措施报告告诉家长，从而贏得家长的支持，携手为共同教育好学生而努力。
6.9完成班主任及其他领导交办的相关工作。
二、物业服务质量目标
1.师生满意率达85%以上
2.合同履约率达100%
3.上岗培训合格率达100%
4.有责投诉解决率达100%
5.特殊岗位服务人员持证上岗率达100%
经考核，乙方如达不到上述物业服务质量目标，甲方可约谈、书面告之、解除合同并由 乙方承担相关违约责任。
六、验收标准：****点击查看财政局《****点击查看政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5号)的规定，该项目采用简易程序验收。
七、其他要求：无
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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