重庆市南岸区长江铭著小区选聘物业服务企业公开招标选聘方案

长江铭著小区选聘物业服务企业公开招标

选聘方案（草案）

一、方案总则

（一）制定依据

依据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**市物业管理条例》及招投标相关法律法规，结合《长江铭著小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）及本小区实际物业情况，制定本方案，确保招标工作合法、合规、公开、公平、公正开展。

（二）招标目的

通过公开招标方式筛选综合实力强、服务质量优、管理理念先进、契合本小区业主实际需求的物业服务企业，全面提升小区物业服务水平，维护全体业主合法权益，营造舒适、安全、和谐的居住及营商环境，保障小区物业资产保值增值。

（三）招标主体

长江铭著小区全体业主（****点击查看，以下简称“业委会”）。本次招标工作可由业委会聘请专业招标代理机构全程执行，业委会对招标全过程进行监督，同****点击查看办事处、****点击查看委员会的指导和监督。

（四）招标方式

公开招标，通过**市物业管理相关平台、招投标网站、小区公告栏、业主通讯群等线上线下多渠道发布招标公告，面向**符合资质要求的物业服务企业征集投标意向。

二、项目概况

长江铭著小区位于铜元局街道辖区，为集住宅、非住宅为一体的物业区域，本次招标范围为小区整体物业服务，涵盖住宅、非住宅区域的保洁、安保、绿化养护、设施设备运行维护、客户服务、公共区域经营管理、物业专项维修资金协助管理等全部物业服务内容，具体服务范围、标准及要求以正式招标文件为准。

小区基本物业情况：

占地面积：5.9万平方米，建筑物总面积：220594.04平方米，其中：住宅147233.45平方米，751套；商铺9318.78平方米，115套；车位64041.81平方米，1558套；

配套设施：包含小区公共绿化、公共道路、电梯、消防、给排水、监控等共用部位及共用设施设备（具体以现场踏勘为准）；

其他：****点击查看委员会办公用房于5幢底商和4幢二层，存在公共收益相关经营管理区域。

三、招标对象及资质要求

（一）招标对象

具备独立法人资格，拥有物业服务相应从业条件，且在**市内有同类住宅及非住宅混合物业项目物业服务经验的物业服务企业。

（二）核心资质要求（资格条件待定）

具有独立承担民事责任的能力，持有有效的营业执照，具备开展物业服务的相关从业条件；

近3年内在物业服务活动中无重大违法违规记录、无重大服务质量投诉及行政处罚记录，企业信用状况良好；

拥有专业、稳定的物业服务团队，核心管理人员（项目经理、工程、安保、客服负责人等）具备相应从业资格及3年以上同类住宅与非住宅混合小区管理经验；

具备完善的物业服务体系、质量管控体系、应急处置机制（含消防、防汛、突发公共事件等）及客户服务体系；

近3年有**主**域内建筑物总面积不低于20万平方米的物业项目物业服务业绩，能提供项目服务证明及业主评价相关材料；

具备协助业委会开展公共收益管理、物业专项维修资金申请及使用的相关经验和能力；

无被列入失信被执行人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单等不良信用情况。

四、招标工作整体安排

本次招标工作严格遵循《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**市物业管理条例》及业主大会召开及表决的相关规定，分为招标实施、评标定标、业主大会筹备并表决、物业交接四大阶段，整体周期根据业主大会表决结果及招标进度合理安排，具体时间节点以小区正式公告为准。

招标实施阶段：由招标代理机构依据业委会招标要求及小区实际编制招标文件，经业委会审核确认后发布；同步开展投标报名、投标人资质审查、组织投标人踏勘项目现场及招标文件答疑等工作；

评标定标阶段：****点击查看委员会，组织开标、评标工作，根据综合评分结果确定中标候选人，对中标候选人进行小区内公示，公示期不少于3日；

业主大会筹备阶段：业委会联合招标代理机构，按照本方案要求完成业主大会方案策划、表决票制作、会议通知及公示，明确物业服务企业相关事宜为业主大会议题，公示时间不少于15日；

业主大会表决阶段：业委会组织召开业主大会，将中标候选人作为表决事项，由业主投票确定正式中标物业服务企业，完成表决结果统计、公****点击查看办事处、****点击查看委员会的报备工作；

物业交接阶段：业委会与中标企业签订物业服务合同，****点击查看办事处、****点击查看委员会监督下，完成新旧物业承接查验工作，确保设施设备、财务资料、业主信息、公共收益账目等全部资料及资产平稳交接。

五、业主大会相关要求

业委会联合招标代理机构，严格按照《**市物业管理条例》及本方案要求，完成业主大会的通知、公示、投票、唱票、计票、结果公示及备案全流程工作，会议召开前15日向全体业主发出会议通知；

本次业主大会核心表决议****点击查看委员会推荐的1-3名中标候选人为本小区正式物业服务企业（三选一/二选一），同时表决物业服务合同主要条款（服务期限、服务标准、物业服务费收费标准等）；

本次业主大会投票采取设立固定票箱、设立流动票箱、“渝悦**”业主决策信息系统、电子投票系统、短信信息投票、邮寄投票等任一方式或组合方式进行；

****点击查看委员会）可根据工作需要委托第三方会务机构协助投票工作，相关费用在业主大会会议表决通过后从中标单位支出，确****点击查看分行使；

业主大会表决结果按照《**市物业管理条例》规定，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方为有效；

本次选聘物业相关议题的业主大会表决规则为：业主在规定时间内获取纸质选票或成功登陆电子投票系统的，即视为参与本次表决；选票已在规定时间内送达业主时，业主在规定时间内不反馈意见，或者未明确提出同意、反对、弃权、随多数等意见的，其专有部分面积及人数计入本次参与表决基数，表决意见统一记为同意已表决的多数票意见。

表决结果在小区内公示不少于7日，公示无异议后，****点击查看办事处、****点击查看委员会备案。

六、招标文件及投标要求

招标文件由招标代理机构结合本小区实际物业情况编制，经业委会审核确认并公示后正式发布，包含项目概况、服务范围及标准、投标资质要求、报价方式、评标标准、物业服务合同范本、公共收益管理配合要求、物业专项维修资金协助管理要求等核心内容。

投标人需按照招标文件要求编制投标文件，在规定时间内密封递交，投标文件需加盖企业公章及法定代表人（或授权委托人）签字，内容真实、完整、合规，不得提供虚假资料。

本次招标将根据新物业服务合同定价情况执行：

若新物业合同已明确服务价格及服务标准，招标文件将按定价招标执行；

若暂未确定具体价格，则采用限价招标方式，由投标人依据市场行情、服务标准及自身运营成本自主报价投标：报价须明确住宅、非住宅物业服务费收费标准，费用包含小区物业服务全部内容，不得设置任何隐形收费项目；报价方案作为投标文件核心内容，投标人须同时提供详细、完整的成本测算依据。

投标人需在投标文件中单独编制小区公共收益管理配合方案及物业专项维修资金申请与使用协助方案，明确与业委会的协作流程及责任划分。

投标人承诺的服务团队核心人员需提供相关从业证明及无不良记录证明，中标后未经业委**意不得随意更换。

七、评标及定标规则

****点击查看委员会组建

评标委员会由业委会代表、业主代表、物业行业专家组成，专家成员从**市物业行业专家库中随机抽取，委员会人数为单数且专家占比不低于2/3；业主代表由业委会通过小区抽签方式产生，符合《议事规则》关于回避制度的相关规定，不得与投标人存在利益往来。

（二）评标标准（暂定）

采用综合评分法，总分为100分，评分指标及权重如下，具体评分细则在正式招标文件中明确：

企业综合实力（20分）：含企业资质、信用状况、团队配置、应急处置能力、设备**等；

物业服务方案（40分）：含保洁、安保、绿化、设施设备维护、客户服务等具体服务方案，公共收益管理配合方案，物业专项维修资金协助方案，小区特色服务方案等；

（若暂定限价）投标报价（20分）：以**主城同类小区市场报价为基准，结合报价合理性、成本测算科学性进行评分，拒绝恶意低价报价；

过往服务业绩（20分）：含近3年同类物业项目服务业绩、业主满意度、项目获奖情况、无重大投诉及违规记录证明等。

（三）定标要求

评标委员会根据综合评分结果，从高到低推荐1-3名中标候选人，并出具评标报告；

业委会将中标候选人及评标报告在小区内公示，公示期不少于7日，接受业主监督，公示期间对候选人提出的异议，****点击查看委员会复核并作出答复；

公示无异议后，业委会按照《**市物业管理条例》组织召开业主大会，由业主投票确定正式中标企业；

中标企业确定后，业委会与其中签订物业服务合同，合同内容需符合《**市物业管理条例》及相关法律法规，明确双方权利义务、服务标准、收费标准、违约责任、公共收益管理协作、物业专项维修资金使用协助等核心条款；

物业服务合同签订后，****点击查看办事处、****点击查看委员会备案。

八、招标工作监督

本次招标工作全程接受长江铭著小区全体业主、****点击查看办事处、****点击查看委员会的指导和监督，招标各阶段工作内容、结果均在小区公告栏、业主通讯群等渠道公示，确保招标流程合法、结果公正。

招标代理机构、评标委员会、业委会相关工作人员严格遵守保密规定及廉洁纪律，不得与投标人存在利益往来、收受财物或接受宴请，若有违规行为，立即取消相关资格，依法追究责任，涉****点击查看机关处理。

投标人若存在串标、围标、提供虚假资料、恶意低价竞争等违规行为，立即取消其投标资格，且3年内不得参与本小区任何物业服务相关投标，同时将其违规行为上报相关行业主管部门。

业委会设立招标工作投诉电话及意见箱，接受业主对招标工作的投诉和建议，对投诉事项及时核查、答复。

九、费用及交接相关要求

（一）招标费用

本次招标工作所需的招标代理服务费、业主大会会务等全部费用，由中标单位支付。

（二）物业交接

新旧物业交接期限为业主大会表决确定中标企业并公示无异议后15个工作日内，交接****点击查看办事处、****点击查看委员会监督下进行。

原物业服务企业需配合中标企业完成小区共用部位、共用设施设备、财务资料（含公共收益账目、物业专项维修资金相关资料）、业主信息、物业服务档案、办公用房及相关资产的全面交接，签订交接确认书。

原物业服务企业逾期拒不交接或交接不完整的，业委会可依法追究其违约责任，同****点击查看办事处、相关行业主管部门督促整改。

十、其他事宜

本方案经长江铭著小区业主大会会议表决通过后生效执行，自生效之日起，与《议事规则》相关规定不一致的，以本方案为准；本方案未尽事宜，由业委会联合招标代理机构按照相关法律法规协商确定，相关补充内容通过小区公告栏、业主通讯群等渠道公示，公示期不少于7日；

中标物业服务企业需严格按照投标文件及物业服务合同约定提供服务，业委会按照《物业服务合同》对其服务质量进行监督，若未达到服务标准，业委会可按合同约定追究其违约责任，直至提请业主大会表决解聘；

本次招标工作完成后，业委会将招标全过程资料整理归档，妥善保管，供业主查阅。

本方案经长江铭著小区业主大会表决通过后生效，未尽事宜或执行中存在争议的，由****点击查看委员会负责解释，****点击查看委员会具体组织实施。

****点击查看岸区长江铭著小区业主大会

长江****点击查看委员会（代章）

2026年4月13日