北京经济管理职业学院昌平校区物业服务项目比选公告

一、项目基本情况

最高限价：40.9万元

采购需求：

包号	标的名称	数量	简要技术需求	预算 （万元）
1	****点击查看**校区	一项	****点击查看**校区位****点击查看学校（**区文化路1号），本次使用楼宇建筑物 3 栋，面积：14961㎡，对此区域内的物业服务进行公开比选。	40.9万元

详见采购文件。

合同履行期限：自 2025 年 9月 1 日至 2026 年 1 月 15日。

递交比选文件时间：比选文件一份，2025年8月21日上午11:30分之前送至**市**区花家地接12号，****点击查看****点击查看图书馆****点击查看办公室。

联系电话：187****点击查看6450

联系人：裴燕军

二、评分标准

评分因素		分数	评审因素
商 务 部 分 20分	类似项 目业绩	12	投标人提供自 2022 年 1 月 1 日（含）起至本项目采购公告发出之日止（以合同签订日期为准），投标人服务的类似项目业绩(至少包含公寓管理和综合维修)，每提供一个，得 2 分，最高得 12 分。 注：投标人须提供合同复印件加盖单位公章（至少包括合同 首页、服务面积页、服务范围页、签字盖章页） 作为业绩证明材料。一个单位分年度多次签订的项目仅计入一个项目；同一个项目，分两期或以上建设完成的，计入一个项目，未提供有效证明材料，或不能有效证明满足上述条件的项目业绩，得 0 分。
	项目好 评情况	5	投标人提供 2022 年 1 月 1 日（含）起至本项目采购公告发出之日止（以证明文件日期为准），所提供项目业绩对应甲方好评证明的，每一个证明得1 分，最高 5 分。 注：需提供甲方签字页或加盖甲方单位公章页。
	管理体 系认证	3	投标人具有有效的质量管理体系认证证书，得3 分。
技 术 服 务 部 分 70分	保洁服 务管理 方案	8	保洁服务管理方案： （1）有且分项清晰、工作内容完备、岗位分工明确、职责清晰，得 8 分； （2）有且分项基本清晰、工作内容基本完备、岗位分工较 为清晰、职责基本明确，得4分， （3）有且分项不清晰、工作内容不完备、岗位分工不清晰、 职责不够明确，得1分， （4）无，得 0 分；
	消防 中控 管理 方案	8	消防中控管理方案： （1）有且方案清晰、准确、人员队伍健全、符合专业要求，得 8 分； （2）有且方案不完整、准确较差、人员队伍比较健全、专业较符合要求，得 4 分； （3）有且方案不清晰、准确差、人员队伍不健全、专业不符合要求，得 1 分； （4）无，得 0 分；
	学生公 寓服务 管理方 案	12	学生公寓服务管理方案： （1）有且针对性强、措施合理、得当、可操作性强， 得 12 分； （2）有且针对性较强、措施较合理、可操作性存在不足， 得 8分； （3）有且针对性不强、措施不合理、可操作性差，得 3分； （4）无，得 0 分；
	设施 维修 方案	7	设备维修方案：水、电、暖、课桌椅、宿舍家具、门窗等 （1）有且方案清晰、准确、人员队伍健全、符合专业要求，得 7分； （2）有且方案不完整、准确较差、人员队伍比较健全、专业较符合要求，得 3分； （3）有且方案不清晰、准确差、人员队伍不健全、专业不符合要求，得 1 分； （4）无，得 0 分；
	应急预 案及措 施	7	突发事件应急预案，包括但不限于迎新、毕业、军训等校事活动、突发事件、停水停电、雨雪天气等， 与采购人管理建立协调措施，并有完整清晰的紧急事件处理预案。 （1）对服务过程可能遇到的紧急情况认识全面，应急预案 内容详细，完全具有可操作性，应急机制反应迅速，得 7分。 （2）对服务过程可能遇到的紧急情况认识全面，应急机制 反应迅速，但应急预案内容简单，细节待完善，得 3 分。 （3）对服务过程可能遇到的紧急情况认识不全面，内容有缺失，描述简单不具体，得 1 分。 （4）未提供，得 0 分。
	项目 经理	15	项目主管（1人） （1）年龄 50周岁（含）以下，具有本科及以上学历,得 5分，否则不得分； （2）具有中级及以上职称证书得5分，否则不得分； （3）具有五年及以上同类物业项目经理管理经验，得5分； 具有三年及以上同类物业项目经理管理经验，得 2分；否则不得分（须提供相关证明材料）。 注：需提供对应人员的劳动合同或者提供投标人为对应人员 缴纳的开标前 6 个月内任意 1 个月的社保缴纳证明材料。
	学生公 寓主管	8	公寓主管（1人） （1）年龄 55 周岁（含）以下，具有专科及以上学历，得3分，具有专科学历得1分，否则不得分； （2）具有中级及以上职称得 3 分，否则不得分； （3）具有五年及以上同类学生公寓主管管理经验，得 2分； 具有三年及以上同类学生公寓主管管理经验，得1分；否则不得分（须提供相关证明材料）。 注：需提供对应人员的劳动合同或者提供投标人为对应人员 缴纳的开标前 6 个月内任意 1 个月的社保缴纳证明材料。
	保洁 主管	5	保洁主管（1人） （1）年龄 55 周岁（含）以下，具有专科及以上学历，得 3分，具有专科学历得 1 分；否则不得分。 （2）具有三年及以上类似项目的保洁主管工作经验（提供 相关证明材料），得 2 分，否则不得分。 注：需提供对应人员的劳动合同或者提供投标人为对应人员 缴纳的开标前 6 个月内任意 1 个月的社保缴纳证明材料。
价格部分 10分	报价	10	满足招标文件实质性要求且价格最低的评标价为评标基准价，其价格分为满分 10 分。其他投标人的价格分统一按照 下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价／该投标人的评 标价)×10。 注：保留 2 位小数。
注：1.以上证书均需在有效期内，上述证书需提供证书复印件并加盖投标人公章,按规 定需要年度监审的，需要提供有关的监审标识或附监审报告页，否则不得分。 2.以上证明文件均需提供复印件，并加盖投标人公章，未按要求提供视为不满足。 3.以上各类证书、合同、证明材料等原件备查；甲方如果需要，中标后 7日内由中标人提供给甲方再次查验，****点击查看政府采购法律法规执行，所产生的风险由中标人承担。

投标人需提供：

营业执照等证明：文件投标人为企业（包括合伙企业）的，应提供有效的“营业执照”；

****点击查看事业单位的，应提供有效的“事业单位法人证书”；

投标人是非企业机构的，应提供有效的“执业许可证 ”、“登记证书”等证明文件；

投标人是个体工商户的，应提供有效的“个体工商户营业执照”；

投标人是自然人的，应提供有效的自然人身份证明。

投标人信用记录：信****点击查看政府采购网 （www.****点击查看.cn 、www.****点击查看.cn）查询结果网页打印页；

信用信息的使用原则：经认定的被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、 政府采购严重违法失信行为记录名单的投标人，其投标无效。

**校区物业服务需求

一、服务范围

序号	楼宇	公共面积㎡	卫生间面积㎡	大教室/实训室 （间）	小教室 （间）	备注
1	学知楼（教学）	1086	273	9	40	清洁保洁
2	立业楼 （教学/实训）	1193	199	18	15	清洁保洁
3	10号楼（学生公寓）	1848	540	0	0	清洁保洁
4	中控室					24小时值班
5	10号楼					学生公寓管理、值班

学知楼、立业楼、10号楼3栋楼宇所有设备、设施维护与维修。 二、清洁、保洁服务要求 （一）学生公寓

1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于3次，且巡回保洁。

2.玻璃门（3米以下）、装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。

3.墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁不少于1次。

4.开水器、直饮水机每天保洁3次，开水器水箱每月清洗不少于1次。

5.每天不少于3次对卫生间全面保洁，且巡回保洁。

6.洗衣房、盥洗间、共享区域每天早、中、晚不少于3次，且巡回保洁。

（二）教学楼

1.地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于3次，且巡回保洁。

2.玻璃门（3米以下）、装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。

3.墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁不少于1次，**石每2个月抛光不少于1次，地砖或水磨石地面每月彻底刷洗不少于1次。

4.每天不少于3次对卫生间全面保洁，并循环保洁。

5.开水器每天保洁3次，开水箱每月清洗不少于1次。

6.公共区域保洁每天不少于3次，并循环保洁。

7.教室每天不少于1次全面保洁。

三、清洁、保洁服务标准 （一）检查标准

1.走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有**，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。空调出风口无灰尘、无污迹。各房间门把手干净、无痕迹、定时消毒。

2.楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌保持干净、无灰尘、光亮。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。

3.消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。

4.天花板、风口、公共灯具内或外目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。

5.走廊、楼梯窗玻璃、大厅、电梯厅玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹。

6.公共卫生间蹲厕、坐厕、小便池刷洗干净、喷洒消毒，始终保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。洗手池台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。垃圾箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。

7.垃圾桶专人管理，循环保洁:整洁、干净、无异味，灭害措施完善。废弃物收集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物收集箱内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时收集，不满溢。

8.灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。

9.目视墙面干净无污渍，清洗后见本色。

10.地面干净无杂物。

11.门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。

12.楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味。

13.公共门窗、玻璃、桌椅保持洁净光亮。

14.玻璃面上无污渍、水渍、见本色，光亮。

15.各个楼宇所有电开水器、直饮水机龙头每日用酒精消毒擦洗干净，在现场留存擦洗记录备查。

（二）记录标准

1.保洁人员每日检查1次清洁质量，建立书面记录。

2.保洁主管每1周全面检查1次清洁质量，建立书面记录。

3.巡视和检查等清洁档案专人保管、资料齐全。

4.保洁人员未经允许不得私自进入学生公寓室内。如需入公寓室内保洁须有学生和其他工作人员在场。

5.消杀灭害对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水。

6.保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、大厅、卫生间整洁。

7.有害有毒、易燃物品须安排专人管理，不得有安全隐患。

四、学生公寓工作要求

（一）学生公寓值班要求

1.建立“学生公寓管理服务制度”。

2.工作人员须经过不少于 8 小时培训和三天试岗，经考核合格后，方可正式上岗。

3.学生公寓实行 24 小时值班制度，严格执行出入查验登记，禁止外来无关人员进入公寓。

4.服务人员挂牌服务，礼貌待人。实行“首问首处”制，员工必须熟知公寓情况，对学生在公寓内的任何问题必须第一时间响应，跟踪落实并报告校方。

5.统一设计制作学生公寓内宣传海报、温馨提示及入住指南，协助校方发布工作通知。

6.设立意见箱，受理学生的意见、建议和投诉，投诉处理率100％，回访率95％。

（二）学生公寓安全管理

1.建立“学生公寓安全管理制度”宿舍安全检查制度”“学生公寓消防应急预案”“学生公寓突发事件处理预案”“事件报告制度”。

2.与校方签订《校园安全责任书》，根据工作分工逐级压实安全责任，责任到人。

3.新员工上岗必须进行消防安全培训，老员工至少每月要进行一次轮训， 掌握消防“四个能力”，要求全体员工详知并严格遵照执行，确保发生火情、治安等突发情况时按处置程序妥善处理。

4.实行住宿学生进楼验证制度，值班员建立名册档案，做到住宿实名制。

5.员工熟知公寓内消防设置配置情况，掌握消防器材使用方法；每日检查消防设施是否失缺、灭火器是否失压，发现问题及时上报；保持消防通道的即时畅通。

6.每**少检查一次学生宿舍安全用电及其它消防隐患，每日对重点宿舍进行检查，发现问题及时处置并上报校方。

7.值班员每隔 2小时进行学生公寓安全检查，发现安全隐患，第一时间上报，同时做好现场处置保护，并协助做好调查处置工作。

8.教育员工遵守校方的规章制度，服从校方管理。

9.值班员要对宿舍用电进行严格管理，负责宿舍电费充值服务。

(三)公寓文化建设

1.公寓的门厅、楼道、走廊环境优美，突出学校文化氛围和育人功能，并定期更新内容，增进管理服务与学生的互动。

2.****点击查看活动室、宣传栏等多种形式开展学生行为习惯养成教育工作。

3.配合校方举办寝室文化节，控烟工作，通过文化、艺术、宣传、竞赛 等活动营造积极、健康、向上的学生公寓学习、生活氛围。

4.协助相关部门建立学生自律组织，引导学生增强“自我教育、自我管理、自我服务”能力。

五、维修工作要求

(一)维修范围

1.所有楼宇设备、设施维护与维修。

1.1保障楼内水、电（包括照明系统）、系统的正常运转。

1.2做好有关设备的日常维护。

1.3做好房屋公共区域的日常管理。

2.对校内房屋、公共设施、设备做经常性检查，并对出现的问题进行维修。确保楼内的供水、供电、供暖、照明、排水等设备设施安全正常运行。

2.1所有楼宇设备、设施的维修及范围（包括但不限于以下几项）。

2.2水:水龙头、开关阀门、水箱、水表、水管、水池的渗漏与堵塞、软管、淋喷头、花洒及出水电磁阀、蹲坑、冲水阀、感应器等。

2.3电:电灯、电扇、开关、插座、电线、配电箱、热水器、开水器、空开、漏电保护等。

2.4门窗:锁、扣、玻璃、纱窗、拉门。

2.5学生宿舍家具:床、柜、桌椅。

2.6记录和存档

将维修后的电路恢复原状，并清理现场，同时将故障诊断、维修方法、更换的元件等信息记录存档，以便后续维护和故障排除。

（二）维修标准和要求

1.上下水维修标准

1.1供水系统应保持正常运行，无泄漏、堵塞和水压不足等问题。

1.2水龙头、阀门和管道应无渗漏，操作灵活，关闭严密。

1.3水表应正常工作，读数准确。

1.4马桶、洗手盆等卫生设备应排水顺畅，无渗漏和堵塞。

1.5下水疏通与维修标准

1.6排水系统应保持畅通，无堵塞和渗漏。

1.7排水管道应无裂缝、破损和腐蚀。

1.8地漏、马桶、洗手盆等排水设备应排水迅速，无渗漏和异味。

1.9排水管道应定期进行疏通和清洗，防止堵塞和异味产生。

1.10排水系统应保持畅通，无堵塞和渗漏。

1.11排水管道应无裂缝、破损和腐蚀。

1.12地漏、马桶、洗手盆等排水设备应排水迅速，无渗漏和异味。

1.13排水管道应定期进行疏通和清洗，防止堵塞和异味产生。

2.门窗检查与维修

2.1检查门窗的密封性：观察门窗的密封条是否有损坏、脱落等现象，如果有，需要及时更换。

2.2检查门窗的五金件：观察门窗的五金件是否有损坏、松动等现象，门锁是否损坏，如果有，需要及时维修或更换。

2.3检查门窗的开启和关闭是否顺畅：观察门窗的开启和关闭是否顺畅，如果有卡顿或异响，需要及时维修。

2.4检查门窗的玻璃：观察门窗的玻璃是否有损坏、划痕等现象，如果有，需要及时报修。

2.5检查门窗的框架：观察门窗的框架是否有损坏、变形等现象，如果有，需要及时维修或更换。

2.6更换密封条：如果门窗的密封条损坏或脱落，需要及时更换。更换密封条时，需要先将旧密封条拆除，然后将**封条安装在门窗的槽口中，并确保**封条与门窗的槽口紧密贴合。

3.工程日用

更换单台设备、装置、维修材料500元以内（含500元）的全部由乙方负责，更换材料与设备需与原型号符合，符合国家质量标准；超过500元，属于普通技术难度安装的，由甲方负责购买设备或材料，乙方负责安装和调试，属于技术难度较大的，由甲方全部负责。

六、中控室工作要求

1.熟练运用消防中控室各种设施，做好各种设施的操作，定期对消防设备进行全面检查，确保 24小时各种设备正常运行。爱护设备，发现故障，及时上报有关部门进行维修。

2.熟悉各种设备、设施的基本原理、功能，协助相关人员对设备、设施维修、保养，不得擅自拆卸、挪用。

3.按规定程序操作，严禁违章操作，严禁使用本室设备做与其不相称的事，包括消防电话、紧急广播系统；严禁无关人员触动各种设备。

4.发生报警后，立即报告，并立即通知现场相关人员。发生火情时要及时准确启动有关消防灭火设备，正确有效地组织扑救及人员疏散。认真填写好报警记录。包括：报警点，位置，现场查看情况，处理结果及时间。

5.每日认真填写值班记录和消防设施检查记录。

6.坚守岗位：严格执行24小时双人持证上岗制度，每班工作时长不超过8小时，不得擅自离岗。如因特殊情况需短暂离开，必须由同样持证的同事顶班。

7.禁止酒后值班：严禁在值班前饮酒，值班期间保持头脑清醒，专注于工作。

8.按规操作：严格按照操作规程操作消防设备，不得随意屏蔽或消音报警信号、擅自停用消防设施、私自改动设备参数等。

9.实时监控：时刻关注消防控制设备的运行状态，包括指示灯、显示屏数据等，按规定每1-2小时检查一次设备，发现异常及时记录并上报。

10.快速确认火情：火灾报警系统发出警报时，通过 CRT 查看报警点位信息，打电话通知现场人员核查，调取监控画面辅助判断，1分钟内确认火情。

11.规范启动设备：确认火灾后，立即将火灾报警联动控制开关置于自动状态，3分钟内启动消防广播，5分钟内组织初期扑救，同时拨打119报警。启动消防广播、排烟风机等设备前，核实人员疏散情况，听从现场指挥员指令。

12.详细记录：每2小时记录一次设备运行状态，如实填写《消防控制室值班记录表》，包括报警时间、处置人、设备运行状态等，报警处理情况需详细注明时间、原因和结果，电子记录加密，纸质记录手写签名；

13.妥善保存：交接班时，口头交接设备异常及待办事项，书面签字确认，交接班记录留存至少1年。

14.限制人员出入：消防控制室是专业场所，除消防维保人员、管理人员外，其他人未经允许不得进入。特殊情况需登记身份信息、说明事由，并由值班员全程陪同。

15.保持环境整洁：定期清理消防控制室，禁止堆放易燃杂物。

16.加强学习提升：定期参加消防培训，学习消防知识和技能，了解最新消防法规和技术规范，提升业务水平。

17.做好配合工作：协助专业人员进行设备维护保养，配合单位组织的消防演练，积极参与消防知识宣传工作。

七、对中标单位要求

1.学校物业服务管理工作由中标人负责，不得转包分包。

2.中标人须遵守国家法律法规，遵守学校相关管理制度，服从学校统一管理，****点击查看学校对工作质量、工作效果等方面的监督、检查；中标人如不能按照双方约定及时高质量的完成物业服务工作，或推诿自己没有能力完成的，采购人请校外专业人员完成，费用由中标人支付。

3.中标人承担经营场所范围内的独立法律责任:负责所有员工的安全并提供所有员工的无犯罪记录证明。

4.学校向中标人提供现有设备工具可以无偿使用，但所有权属采购人所有。中标人投资添置的设备工具需报****点击查看备案，承包期满后自购设备自行处置。

5.中标人须爱护校内公共设施,对出现不可抗力的人员、设施造成损坏后予以赔偿。

6.如因学校重大工作调整，甲方可提前一个月通知乙方，因调整产生的岗位增加或减少相关事宜，合同另行约定签署。

7.服务费用已包含内容不限于以下内容

7.1物业服务员工人工费:包括工资、养老保险、失业保险、生育保险、医疗保险、工伤保险。

7.2综合维修服务费: 包括3栋楼宇。

7.3办公费:包括物业办公所需的办公耗材，例如纸张、记录本和文具、交通费等。

7.4保洁服务费: 保洁中所涉及的人、材、机费用。

7.5企业利润。

7.6税金。

7.7其他。

8、其他说明

8.1中标人自用的办公用品及耗材由中标人承担。

8.2房屋及公共设备设施维修维护费用承担情况。

8.2.1大中修****点击查看学校提前报专项，****点击查看学校承担。

8.2.2日常物业工作使用的保洁用品、教学楼大卷纸和工具等费用由中标人承担。

八、人员要求 1.项目经理1人，50周岁（含）以下，大学本科及以上学历，具有中级及以上职称证书，有5年及以**校物业项目经理从业经历，具有较强的组织、协调、沟通能力。全面负责项目部工程维修、保洁工作、学生公寓管理 、消防中控室、并直管工程维修。 2.维修工要求：维修工2人，需具有低压电工操作证，能够独立完成水电暖、门窗锁具等设备设施的维修与维护，接到报修后15分钟内到达现场，快速维修，不能当时修好的要有应急方案，不能影响学生正常生活和教育教学，确保在48小时之内修好，确保维修服务及时完成。 3.学生公寓：主管1人（1），年龄 55 岁（含）以下，具有专科及以上学历，具有3年及以上同类项目学生公寓管理经验；值班员5人，具有1年以上类似工作经验。

4.保洁人员：主管1人（1），年龄 55 岁（含）以下，具有专科及以上学历，具有3年及以上同类项目保洁管理经验；保洁员8人。

5.中控值班员：3人。所有人员必须持证上岗，有1人要求中级。

一 、 资格证明文件格式

投 标 文 件（资 格 证 明 文 件 ） 封面（非实质性格式）

投 标 文 件

（资 格 证 明 文 件 ）

项 目名称 :

投标人名称：

1 满足《****点击查看政府采购法》第二十二条规定及法律法规的其他规定

1-1 营业执照等证明文件